sabato 15 agosto 2015
GUIDA PRATICA ALLA CONTRATTAZIONE E AL MONDO DEGLI ACQUISTI E DEGLI AFFARI IMMOBILIARI.LEITFADEN ZUM HANDEL UND DIE WELT DER ANKAUF UND BUSINESS IMMOBILIEN
Poichè questo blog,con i suoi lettori a livello internazionale, pare avermi dato più soddisfazioni, visibilità e potere mediatico della professione di Avvocato esercitata in tutti questi anni, ho deciso di premiare i miei lettori più assidui con la pubblicazione di parte della mia guida alla contrattazione e agli acquisti immobiliari risalente a circa un anno fa. La guida è stata pensata soprattutto come un mio regalo al popolo Tedesco, in particolare per coloro che hanno ancora il coraggio di venire ad investire, a livello immobiliare, in Italia, ma i consigli tecnici e il taglio pratico dell'opera,possono assumere una valenza più universale,spero,in ogni caso, che il tutto possa risultarvi di qualche utilità e che continuiate a seguirmi sempre più numerosi.
GUIDA PRATICA ALLA CONTRATTAZIONE E AL MONDO DEGLI ACQUISTI E DEGLI AFFARI IMMOBILIARI:
INTRODUZIONE
Sono l’Avvocato Gianfranco Ferrari del foro di Roma,sito web www.gianfrancoferrarilegalblog.com, studio legale in via Metauro 22 Ardea(Rm), mail gianfrancoferrari2013@gmail.com, tel. 3338061369, 069102310, da anni esercito nel litorale romano in una delle zone più difficili tra quelle a rischio di infiltrazioni mafiose, truffe immobiliari, riciclaggio,scarsa tutela istituzionale,ecc., per cui ho deciso di partorire, con la presente guida pratica, un breve vademecum per coloro che si accingono a compravendite immobiliari e sarebbero interessati ad evitare, per quanto possibile, di incorrere in esperienze spiacevoli o dover ricorrere ai tribunali.L’opera è stata pensata anche come un vademecum per i turisti Tedeschi e stranieri intenzionati ad investire in immobili in Italia. Questa guida sintetica,per quanto possibile,non può essere ovviamente la soluzione di tutti i problemi, perché,come vedremo inoltrandoci nella trattazione della materia, ci stiamo per addentrare in un campo sempre più complesso e irto di incognite e pericoli negli ultimi tempi (a nostro avviso anche per alcune prassi contrattuali diffuse) e anche prima, ma quand’anche fossimo riusciti a dare un quadro orientativo al lettore e ad aiutarlo nelle sue scelte e valutazioni o quand’anche riuscissimo, con i nostri consigli pratici, a consentire di evitare a qualcuno esperienze spiacevoli o a contenere i danni, ci dovremmo considerare comunque soddisfatti, perché, a nostro avviso e alla luce di quello che abbiamo fronteggiato direttamente nella nostra esperienza professionale forense, l’espressione proverbiale che una volta poteva dipingere a pennello la difficoltà nella scelta di un buon cavallo: “Chiudi gli occhi e raccomandati a Dio!”,oggi potrebbe valere per molte casistiche degli affari e del mercato immobiliare in Italia,aste giudiziarie comprese.
CAPITOLO 1: LE BASI,MUOVIAMO INSIEME I PRIMI PASSI, PER CAPIRE COME CI DOBBIAMO ORIENTARE.
Per cercare di introdurre anche i lettori meno esperti in una materia di fatto complessa, utilizzeremo, a titolo puramente orientativo, in questo primo capitolo, l’analisi di alcune indicazioni contenute nella “Guida pratica all’acquisto di immobili in Italia” dell’Ambasciata d’Italia in Copenaghen, tradotta anche in italiano e reperibile anche on line in pdf (
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(<http://www.ambcopenaghen.esteri.it/NR/rdonlyres/F4448F0B-370A-4238-B257-D2A1C574C008/71211/GUIDAALLACQUISTODIIMMOBILIINITALIA1.pdf ), dandone però una lettura critica e integrata per “smaliziare” ancor più, da subito, il lettore. Innanzitutto nel testo da noi preso a riferimento si legge: “Nel corso del 2012 e nella prima parte del 2013 si è registrata una flessione media delle quotazioni immobiliari a livello nazionale; tuttavia, le regioni del Centro, del
RispondiEliminaSud e le Isole sono state interessate da una caduta dei prezzi meno accentuata rispetto alle regioni settentrionali. Si è inoltre riscontrata una flessione delle compravendite ed, in particolare, una riduzione della quota di acquisti di immobili finanziati con mutuo ipotecario, seppure in presenza di tassi di interesse relativamente bassi.I prezzi delle case variano considerevolmente da Regione a Regione, e perfino tra differenti quartieri della stessa città.. Un ulteriore elemento che condiziona il valore dell’immobile è la categoria di costruzione , che può essere residenziale di lusso,residenziale, popolare, rurale.In base a dati recenti pubblicati dall’Associazione nazionale Confedilizia, la città dove gli immobili sono più costosi è Venezia (come più avanti illustrato) a seguire si trovano Roma e Milano in zone centrali. Bisogna tener presente che i prezzi si riducono molto nelle zone decentrate.I prezzi più bassi per l’acquisto di una casa in Italia si registrano al Sud; il prezzo massimo di una casa in zona centrale per metro quadrato è stimato in media pari a:
€ 3.397 al Nord;
€ 3.205 al Centro;
€ 2.351 nel Sud e nelle Isole
Si riporta di seguito una tabella che illustra la media delle quotazioni immobiliari al
metro quadrato (aggiornata al 2012) nei principali capoluoghi delle regioni italiane:
prezzo massimo e prezzo minimo (euro al Mq)
Nord
Trento 1.600 4.100
Torino 1.700 5.500
Bologna 2.100 6.200
Milano 1.700 8.400
Venezia 1.500 7.500
Aosta 1.450 3.800
Trieste 1.500 2.850
Genova 1.750 5.600
Centro
Roma 2.600 12.400
Firenze 2.400 4.800
Pescara 930 3.800
Perugia 1.000 3.200
Ancona 1.300 2.600
Sud
Potenza 1.350 2.850
Cagliari 1.300 3.000
Campobasso 870 3.300
Catanzaro 530 1.950
Palermo 1.100 2.700
Bari 1.100 3.300
Napoli 1.350 9.000
Iniziamo con l’osservare che le cifre dovranno,come è ovvio,essere considerate a livello puramente orientativo, perché,anche i parametri di estimo più consolidati possono apparire relativi di fronte a valutazioni di questo genere: ad esempio una villetta posta in periferia,per quanto periferica potrebbe avere,a causa della sua posizione, per chi cerca tranquillità e un belvedere, un valore superiore a quello di altra struttura ubicata in posizione centrale,ma trafficata anche di notte e quindi meno fruibile,per alcuni versi…oppure una casa degli anni settanta,per i soffitti più alti e maggiori confort, che si addicono meglio,ad esempio, anche alla statura o ai gusti dell’acquirente (vedasi il concetto di “amatore” nella pratica commerciale),potrebbe essere acquistata a prezzo superiore di un immobile di recentissima realizzazione,ma con i soffitti più bassi e con gli spazi realizzati in modo diverso,per quanto identica per metratura. Vediamo dunque che la relatività di certi parametri dipende anche da aspetti di carattere sia oggettivo (perifericità-centralità o fruibilità-scomodità, belvedere o contesto ottimale o vicinanza ad una discarica o ad un noto centro di spaccio o ad una villa,per quanto sontuosa,ma detenuta da un clan di malavitosi,il fatto che l’immobile sia abitato con contratto d’affitto,sebbene scaduto,da un inquilino che non può o non vuole liberare l’immobile a breve,ecc.) che squisitamente soggettivo (de gustibus non disputandum est, oppure una persona anziana in genere ricerca un immobile ubicato in una zona con servizi piuttosto che un immobile situato in una zona che ne sia sprovvista,ecc.). Tutti questi aspetti potranno essere tecnicamente approfonditi ed anche percentualmente stimati e valutati sovente anche ai fini della definizione-contrattazione del prezzo (si può arrivare anche a riduzioni del prezzo pari al 20-30% dell’immobile in alcuni casi rispetto alla media dei prezzi di mercato e un caso emblematico è anche quello dello stato di deperimento dell’immobile che richieda lavori urgenti che poi dovrà sobbarcarsi l’acquirente,magari in punti nevralgici come il tetto,ecc.) e al proposito vi consiglio la lettura, di un testo che è rimasto comunque un punto di riferimento per molti periti e addetti ai lavori, mi riferisco a “Valutazione degli immobili” di Tullio D’Angelo,Dario Flaccovio editore,2008.
RispondiEliminaMa vi è subito una precisazione che debbo fare. La guida dell’Ambasciata danese parla di flessione media delle quotazioni immobiliari in Italia ed è un testo dell’anno scorso,in realtà,a nostro sommesso avviso, ed è questo uno dei motivi commerciali e pratici che ci hanno suggerito la preparazione di questa guida, la situazione al 2014 appare forse ancor più drammatica,specie per i prezzi che vengono riportati nelle compravendite in alcune Regioni come Abruzzo e Sardegna,ma più generalmente per alcuni dati sull’introduzione della trattativa notarile e simili nelle aste giudiziarie,la quantità di fallimenti ed esecuzioni,ecc. e per i dati dell’economia generale del paese che non danno segni di ripresa: http://www.economiacristiana.it/editoriale/litalia-come-trentanni-fa-la-crisi-del-mercato-immobiliare o ancor più obiettivi i dati delle Agenzie delle entrate: http://www.casa24.ilsole24ore.com/art/mercato-immobiliare/2014-09-25/compravendite-tornano-scendere-grandi-114936.php?uuid=AbtqA7PK ).
RispondiEliminaQuesto significa, in parole povere, che oggi l’offerta immobiliare in Italia offre prezzi che tendono al ribasso e che,potenzialmente, potrebbero prestarsi come condizioni ottimali per fare buoni affari,adottando le dovute accortezze e valendosi del principio che trovare a vendere e soprattutto a “vendere bene”, quando l’offerta è ampia e a prezzi ribassati rispetto al passato, rappresenta un’impresa ardua e costituisce un punto di debolezza rispetto all’acquirente che,invece, può avere col suo “potere d’acquisto” (il fattore liquidità sta diventando una merce rara nell’epoca della crisi economica mondiale più grave dal 1929), maggiori spazi di manovra (si ricordi che gli stessi italiani stanno cercando o comprando case all’estero per uscire dalla situazione peggiore di quella di altre aree depresse dell’eurozona: http://www.casa24.ilsole24ore.com/art/mercato-immobiliare/2014-01-14/casa-fuga-estero-42300-110744.php?uuid=AbuQM8FJ ). Si tenga anche presente che l’ubicazione di un immobile all’interno di una certa zona geografica e di un certo mercato è un ulteriore fattore di staticità che spesso gioca a sfavore di chi deve vendere,mentre il compratore può sempre volgere lo sguardo altrove,almeno finchè non abbia versato la caparra (o acconto-prezzo e simili) e la caparra non sia di importo consistente ovvero almeno finchè non abbia adottato impegni vincolanti a livello contrattuale, per questo il preliminare deve sempre essere, qualora si ricorra a questa pratica contrattuale,preciso fin nei minimi particolari, ciò anche per evitare variazioni di prezzo o arginare la tendenza a “ricontrattare e ad alzare la posta”, che spesso si verifica tra preliminare e definitivo (il rogito notarile per intendersi), ed è per questo che vi consigliamo innanzitutto di non avventurarvi da soli,a meno che non siate degli esperti, nella redazione del preliminare o del compromesso o di non affidarvi dall’inizio alla fine nelle mani dell’agente immobiliare o peggio di figure non professionali,si pensi al termine in uso fino a qualche tempo fa del cosiddetto “sensale”, a meno che non siate veramente sicuri del rapporto fiduciario, e questo sia detto spassionatamente, non per diffidenza verso categorie che meritano sempre il nostro rispetto, ma per il fatto che ogni singola clausola contrattuale va vagliata in tutti i suoi aspetti sotto il profilo tecnico-giuridico e propriamente tecnico tout court.
In altre parole,spesso non basta nemmeno il consiglio e l’assistenza di un buon Notaio o di un buon Avvocato, ma occorre anche il parere e il sopralluogo del geometra, architetto,ecc. Ma allora,potreste obiettare voi, a meno che non siate già esperti od operatori del settore, se devo comunque rivolgermi ad un esperto o ad un professionista, a cosa può servire questa guida? Vi rispondo con due osservazioni pratiche:
RispondiElimina1) perché potreste trovarvi delle nozioni o dati di cui non dispone nemmeno l’esperto a cui vi siete affidati,2) ma soprattutto, perché anche quando vi dovete affidare giocoforza ad un esperto o professionista, dovete sempre essere in grado di valutarne e “controllarne” o verificarne autonomamemte, per quanto possibile,l’operato. Tenete presente, infatti, che non state comprando esattamente un indumento,un’autovettura o un cavallo, ma state facendo un acquisto-investimento importante, in alcuni casi il più importante della vostra vita, da cui può dipendere la tranquillità,l’apprezzabilità o il livello di buon andamento del resto o di buona parte della vostra stessa esistenza. In proposito, tornando alla guida dell’Ambasciata danese, si legge: “ È senz’altro raccomandabile affidarsi ad esperti Agenti Immobiliari di zona, di cui si consiglia di accertare l’iscrizione nell’apposito Ruolo Provinciale dei Mediatori Immobiliari tenuto dalla locale Camera di Commercio, che deve essere indicata obbligatoriamente sulla carta intestata della società. L’Agente dovrà inoltre essere munito della procura a vendere da parte del proprietario dell’immobile.
I mediatori devono essere in possesso di un tesserino che abilita alla professione.”,questo anche ai fini della possibilità di esigere da parte loro e della tutela accordata, in caso di contenzioso, sulle provvigioni, è il caso di aggiungere(Cass. Civ. Sez. III, sent. n. 8708 del 09.04.2009). “Una buona Agenzia Immobiliare deve essere in grado di fornire una valida consulenza fiscale, legale e amministrativa sia prima che dopo l’acquisto, nonché per la ricerca di mutui e finanziamenti, la ristrutturazione o la locazione dell’immobile acquistato.” Su tale figura poi la Guida danese puntualizza quanto segue: “L’Agente Immobiliare in Italia può essere un Mediatore oppure un Mandatario. Nel primo caso la sua provvigione viene normalmente pagata da entrambe le Parti contraenti (di seguito denominate “Parti”). L’Agente Mediatore ha il compito di facilitare i contatti tra le Parti, informandole degli elementi utili alla conclusione del contratto. Nel caso invece di un Agente Mandatario, soltanto il compratore pagherà la commissione, e l’Agente agirà negli esclusivi interessi del suo cliente. Al compratore viene in genere richiesto di firmare un contratto che regola i rapporti ed i servizi: tale contratto deve essere attentamente letto ed analizzato in ogni parte prima di essere firmato.
Particolare attenzione dovrà essere prestata all’importo ed alle modalità di pagamento della provvigione, la cui percentuale può variare da Agenzia ad Agenzia (in genere compresa tra il 2 ed il 4% del prezzo finale) + IVA(22%). In questa fase sarà importante decidere se la proprietà dovrà essere acquisita personalmente oppure a nome di una società e se dovrà essere registrata come “abitazione principale” oppure come “seconda casa”, per le conseguenze di natura legale e fiscale che ne derivano......Tutti i compratori/investitori stranieri dovranno dotarsi di Codice Fiscale italiano, facilmente ottenibile facendone richiesta agli uffici preposti”,ad esempio le autorità consolari per gli stranieri in Italia o gli uffici dell’Amministrazione finanziaria. Infatti “per quanto riguarda le Società, il Codice Fiscale deve essere richiesto direttamente all’Agenzia delle Entrate in Italia (http://www.agenziaentrate.gov.it/).Si raccomanda di consultare il proprio avvocato prima di firmare qualsiasi documento, al fine di essere certi di aver compreso perfettamente il significato di quanto in esso riportato. In generale l’acquisizione d’immobili in Italia può avvenire per Via Diretta: la proprietà sarà intestata a nome del compratore Persona Fisica, congiuntamente al consorte in caso di comunione legale dei beni. È possibile intestare l’immobile anche a figli o a terzi; oppure per Via Indiretta: la proprietà verrà acquistata da una nuova Società di diritto italiano oppure da una società straniera nuova o già esistente” o più semplicemente da un terzo,aggiungo io, che potrebbe anche voler rimanere anonimo o da nominare nella contrattazione,specie nella fase preliminare e per le più varie ragioni (rapporti di inimicizia o non buoni col venditore,ecc.,si tratta della vecchia questione non puramente di scuola del contratto per conto di chi spetta o del contratto per persona da nominare: per approfondimenti leggasi l’interessante articolo su Altalex di Carmelo Lazzara: http://www.altalex.com/index.php?idnot=6792 ). Nel secondo caso la società straniera dovrà essere registrata in Italia.In ogni caso, una volta individuato l’immobile d’interesse, la redazione dell’Atto di compravendita correlato all’acquisto dovrà essere effettuata tramite il Notaio al quale il compratore conferisce una parcella (in genere pari a circa il 2-3% + l’IVA 22% sui diritti e le Competenze,approfondiremo anche questo aspetto quando poi parleremo della questione del “prezzo-valore” dichiarato all’atto del rogito), il cui importo varia a seconda del prezzo finale dell’immobile, per le spese relative agli accertamenti che lo stesso svolge sulla proprietà, nonché per la registrazione presso i competenti Uffici degli Atti legali. Il compratore dovrà accertarsi,tramite l’Agente immobiliare, che l’immobile di suo interesse sia regolarmente accatastato presso i preposti Uffici e verificare che la procura a vendere conferita dal venditore all’Agente immobiliare preveda l’Esclusiva,poiché se così non fosse lo stesso immobile potrebbe essere stato posto in vendita anche da altri Agenti immobiliari” o dallo stesso proprietario aggiungo io e,in caso di contenzioso, potrebbe prevalere in linea di principio,il criterio della priorità (data) del rogito e della trascrizione dell’atto di acquisto presso i pubblici registri immobiliari, che è il vero criterio formale che conta ai fini della titolarità del diritto di proprietà in Italia.
RispondiElimina“In questo caso”,prosegue la guida, “sarebbe consigliabile tutelarsi formulando una Proposta d’Acquisto, che impegna solo l’Acquirente, ma non il venditore, che avrà la facoltà o meno di accettarla con le modalità più avanti descritte.”,su quest’ultimo punto mi permetto,per certi versi di dissentire, e avremo modo anche nel prosieguo di vedere perché,in quanto da anni vado contestando il concetto di “proposta d’acquisto” che le agenzie propongono di firmare ormai regolarmente agli interessati non all’acquisto,ma in fase precontrattuale,comportando a mio avviso una sorta di inversione dei ruoli contrattuali e inoltre, da un punto di vista pratico ce lo dice la stessa guida, questa proposta comporta impegni e vincola solo l’acquirente, per cui sarebbe più rispondente agli interessi di quest’ultimo e talvolta anche alla linearità del percorso della vicenda contrattuale stessa che si ricominciasse a contrattare,in condizioni di parità, a livello anche di vincoli e serietà di impegni,partendo direttamente dal preliminare tra le parti dirette interessate,eliminando la fase della “proposta d’acquisto” che non risponde alla realtà dei fatti nella pratica commerciale: chi propone in vendita di fatto è il proponente venditore e l’agenzia si incarica di gestire l’offerta al pubblico almeno nelle prime fasi,quindi, semmai, la “proposta d’acquisto” finisce per rappresentare una forma di tutela della provvigione di quest’ultima e dei relativi impegni,ma è uno strumento con cui il proponente acquirente si trova subito ad assumere impegni e oneri precisi senza che spesso corrispondano vincoli altrettanto significativi per il proponente venditore. La mia può essere un’opinione non condivisa,ma la penso così. E’ anche vero che le cifre che si sborsano o per cui ci si impegna in questa fase, in genere, non sono alte, ed anzi addrizzate la antenne se dovessero proporvi il contrario,ma è vero del pari che se la “proposta d’acquisto” comporta un’inversione del ruolo di mercato,come io sostengo, anche a voler continuare a legittimare tale pratica in astratto, nessuna cifra,neanche a titolo di impegno per provvigioni o altro, dovrebbe essere associata a tale documento,se si intende veramente garantire che le parti sostanziali della vicenda, cioè proponente acquirente e venditore, arrivino alla fase del preliminare in una condizione veramente paritaria e di totale libertà di contrattazione delle singole clausole,viceversa è difficile sostenere che anche quello che viene considerato come “minimo impegno” di due o tremila euro, quando si tratti del rischio di poterli perdere senza contropartita, non svolga un ruolo effettivo di condizionamento psicologico nella contrattazione,ma si tratta di un discorso lungo, su cui si tratta di andare a rimettere in forse prassi ed equilibri consolidati e tutelati nell’ultimo ventennio e oltre.
RispondiEliminaTanto premesso facciamo un po’ di precisazioni per scendere nei particolari: mediatore o mandatario? E soprattutto pagato e al “servizio di chi”? Questo è importante per inquadrare il ruolo (anche di garanzia almeno sotto il profilo informativo e nel complesso dei comportamenti contrattuali e dell’istruttoria delle pratiche per capirci) dell’agente e le eventuali responsabilità (specie quando prassi contrattuali e informazioni non siano state corrette o rispondenti al vero,ecc.),poi entriamo nel merito della questione delle provvigioni,questione non sempre pacifica…. Iniziamo dai fondamenti e andiamo per ordine: l’Art. 1746 del codice civile. Sugli obblighi dell'agente recita:
RispondiElimina“Nell'esecuzione dell'incarico, l'agente deve tutelare gli interessi del preponente e agire con lealtà e buona fede. In particolare, deve adempiere l'incarico affidatogli in conformità delle istruzioni ricevute e fornire al preponente le informazioni riguardanti le condizioni del mercato nella zona assegnatagli, e ogni altra informazione utile per valutare la convenienza dei singoli affari. È nullo ogni patto contrario.”, mentre, qualora volessimo o dovessimo,in base al contenuto degli accordi e alla natura dei rapporti, configurare il contratto con l'agenzia come un contratto di mediazione immobiliare,e tenete presente che se si finisce in causa potrebbe essere il giudice ad accertare e valutare la vera natura del rapporto contrattuale se sorge questione su questo punto non secondario, si applicherebbe l'articolo 1759, I comma del codice civile,sulla Responsabilità del mediatore che a tal proposito recita:
“Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso. “.Quello che rileva,ai fini civilistici, e anche penalistici nei casi più gravi (art.640 C.P. reato di truffa,se siano stati utilizzati addirittura artifizi o raggiri) è l’obbligo del mediatore di informare correttamente le parti, previsto all’art. 1759 del codice civile, che consisterebbe:
• in senso positivo, nel dovere di comunicare alle parti le circostanze a lui note o comunque conoscibili secondo il principio del constans homo,cioè con la comune diligenza,
• e in senso negativo, con il divieto di fornire informazioni delle quali non abbia consapevolezza o che comunque non abbia controllato direttamente (ad esempio abbia garantito anche a voce sulla sussistenza di alcuni requisiti dell’immobile,il fatto che fosse rimasto ammobiliato o meno con oggetti di valore,che fosse agibile,sanato, o non rientrasse in un vincolo paesaggistico-ambientale o delle belle arti che impediva modifiche,ampliamenti,ecc.,mentre poi non risultavano tali dati rispondenti alla realtà dei fatti…) .
A tal proposito si può parlare ormai di un filone giurisprudenziale di legittimità piuttosto consolidato (Cassazione sentenza n. 16009/2003, Cass. n. 6714/2001, Cass. n. 6389/2001).Da ultimo vedasi anche: il Tribunale di Milano (sentenza 22/05/2009, n. 6857), sebbene andrà sempre vagliato in concreto,almeno in termini di concorso delle responsabilità, se si trattasse di questioni di facile accertamento e conoscibilità o addirittura evidenti.
Non manco di evidenziare ancora una volta che quando si parla di mediatore,più che di agente mandatario pagato da una sola parte,l’obbligo di correttezza e pariteticità dell’informazione,ecc. è ancor più vincolante nei confronti di ambo le parti contrattuali cioè proponente venditore e proponente acquirente. Si consideri anche che secondo una recente massima di Cassazione risalente al 2012 le agenzie immobiliari avrebbero l’obbligo prevalente di mettere in contatto le parti e di informarle sull’oggetto contrattuale,ma non anche di svolgere attività di consulenza giuridica e quindi su tutti gli aspetti legali,ecc. ( http://www.fanpage.it/l-attivita-delle-agenzie-immobiliari-cassazione-06-11-2012-n-19075/ , più precisamente : “Le agenzie immobiliari hanno solo il compito di mettere in contatto due parti contrattuali, non hanno l'obbligo di effettuare consulenza tecnico - giuridica e non devono effettuare ricerche ipotecarie o presso le conservatorie dei registri immobiliari (in assenza di uno specifico incarico delle parti). Per cui, l'onorario, può essere contrattato con l'agente e può essere quantificato in base dell'attività effettivamente svolta dall'agenzia, ma un alto onorario riconosciuto all'agente non significa che quest'ultimo deve effettuare consulenza tecnico - giuridica o ricerche presso i pubblici registri: http://www.fanpage.it/l-attivita-delle-agenzie-immobiliari-cassazione-06-11-2012-n-19075/#ixzz3BsDHIvXD
RispondiEliminahttp://www.fanpage.it) ,diverso sembrerebbe il discorso per il mediatore immobiliare vero e proprio al posto del semplice agente mandatario,secondo qualche altra pronuncia di legittimità: “In tema di responsabilità professionale del mediatore, il positivo accertamento dell’esistenza di ulteriori iscrizioni ipotecarie non indicate nel preliminare, non può comportare, automaticamente, una declaratoria di inesigibilità da parte del mediatore della provvigione riscossa; non può ritenersi, infatti, compreso nella prestazione professionale del mediatore l’obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà dell’immobile oggetto della trattativa, da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli. Non rientra cioè nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell’adempimento della prestazione ai sensi dell’art. 1176 c.c., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico-giuridico.
( App. Roma, 23.6.05 ).Al riguardo, la Cassazione ha evidenziato che:
Anche se in genere il mediatore ha l’obbligo di procedere alla visura dei registri immobiliari in ordine ai beni che formano oggetto dei contratti per i quali svolge la propria attività professionale, tuttavia ha comunque il dovere di informare la propria clientela di eventuali rischi cui essa va incontro nell’acquistare beni che possano essere gravemente compromessi per l’esistenza di pesi rilevanti, come nel caso in specie. Si tratta sostanzialmente di oneri che gravano su un soggetto che svolge una professione…che addirittura non può rivendicare alcun compenso se non iscritto all’apposito albo professionale dei mediatori immobiliari
(Cass. civ., 5.9.06, n. 19066, in Italgiure, Web) . In pratica non svolgere la dovuta corretta attività informativa,in questi casi, equivale a venir meno all’essenza stessa dell’incarico o attività professionale.Mentre nei fatti potrebbero sussistere le prove che il mediatore abbia agito in modo tutt’altro che imparziale e unilateralmente,come del pari potrà capitare,nella pratica, che l’agente mandatario, che pure riscuote la provvigione dal proponente acquirente, in realtà tuteli gli interessi soltanto del proponente venditore che gli ha affidato da prima l’immobile in vendita ai fini del procacciamento d’affari o che possa avergli promesso o dato qualcosa di cui magari non figura nessuna traccia negli atti ufficiali….
Anche per questi motivi torno a criticare concettualmente la prassi della “proposta d’acquisto” (con cui comunque se siete interessati all’acquisto vi ritroverete a fare i conti specialmente se passate per la mediazione o i rapporti con un’agenzia immobiliare in cui la prassi è ormai corrente), a mezzo della quale si fa figurare formalmente come cliente dell’agente mandatario il proponente acquirente, per via documentale,mentre è nella realtà dei fatti che i contatti antecedenti riguardino l’agenzia immobiliare e il proponente venditore e la nozione oggettiva di offerta al pubblico o rectius di proposta di vendita al pubblico. Mi dilungo su questi aspetti non secondari,per cercare di far comprendere al lettore,in qualche misura, l’eventuale scenario causidico successivo,nel caso in cui qualcosa finisca per non funzionare, vale a dire che poi sarà un giudice a disporre del margine di discrezionalità interpretativa per ricostruire la vera natura e l’evoluzione dei rapporti tra le parti e che potrebbe anche privilegiare l’aspetto puramente formale, ovverosia che la proposta sia partita dall’acquirente e anche l’incarico all’agente mandatario,il quale dunque formalmente si presume,fino a prova contraria, che agisse nel suo interesse, prima ancora dell’interesse a vendere del proponente venditore (l’analisi del livello di vincolatività del contenuto in concreto della proposta di acquisto si impone anche perché la Federnotizie,organo ufficiale della Federazione italiana delle associazioni notarili,per certi versi, e soprattutto circa la posizione del promittente acquirente,equipara il ruolo della proposta al preliminare: http://www.notaitrieste.it/public/comunicazioni/FederNotizie%20-%20PerChiCompraCasaII%20-%20PropostaAcquisto.pdf ) . Quando pensate agli scenari delle cause in Italia non trascurate mai il fatto che siamo nel paese del giusformalismo, sebbene le norme sulla interpretazione e simulazione dei contratti sembrerebbero indicare di guardare alla sostanza,esattamente come il diritto U.E. (per l’art.249 del Trattato CE,consacrato anche nei principi della giurisprudenza della Corte di Giustizia U.E. : “La sostanza prevale sulla forma degli atti”, e l’art.1362 del nostro Codice Civile testualmente recita: “Nell'interpretare il contratto si deve indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti e non limitarsi al senso letterale delle parole. Per determinare la comune intenzione delle parti, si deve valutare il loro comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto.”).Passiamo poi alla misura della provvigione. Qui le raccomandazioni di stare attenti a cosa e quando firmate sono d’obbligo. Infatti, come indica la guida danese, le misure delle provvigioni, per disposizioni delle Camere di Commercio, raccolte di usi locali,ecc. sembrerebbero doversi aggirare sempre tra il 2 e il 4% del valore-prezzo dell’affare-oggetto contrattuale, ma poi nella realtà sappiamo che spesso non è così, a partire dal fatto che quando si intasca la provvigione da ambo le parti,come mediatore, a nostro sommesso avviso, sarebbe opportuno, al fine di delimitare e controllare l’equità della misura della stessa, considerare,in qualche misura,l’importo complessivo percepito da ambo le parti e la sua proporzione percentuale sul valore dell’affare e non viceversa.
RispondiEliminaFaccio un esempio spicciolo, anche se so di andare anche qui contro quelle che ormai possono essere prassi e costumi diffusi in alcune zone: se il mediatore prende il due per cento da ciascuna delle parti,siamo ancora entro il 4% complessivo e potremmo anche trovare il tutto equo,al di là degli aspetti di liceità stricto iure, come diciamo noi in gergo, ma quando si comincia a percepire il 4% da ciascuna delle parti,siamo già all’8% del valore complessivo dell’affare a cui dovremo aggiungere l’I..V.A., quindi siamo, nel complesso, intorno al 10% e su questo si potrebbero intavolare lunghe discussioni. Ma, alla fine, sia per tribunali che per camere di commercio,almeno per quella che è la mia esperienza professionale personale, conta quello che si è sottoscritto e per cui si è preso impegno contrattuale. Ricordate che il contratto ha forza di legge tra le parti ai sensi dell’art.1372 C.C. Anche se ho assistito a casi in cui si superava pure l’8% di provvigione complessiva e l’ingiunzione è stata emessa e non vi è stato verso in sede di opposizione,nemmeno tentando di innestare un penale parallelo e una pratica amministrativa di reclamo o accertamento alla Camera di commercio. Un aspetto non insignificante e a cui vi consiglio di porre la dovuta attenzione in questi casi è se nella clausola sulla misura della provvigione, specie se superiore agli usi di zona o alle misure succitate, ricorrano diciture del tipo: “In considerazione della soddisfazione per il risultato raggiunto” o “in considerazione del particolare valore del risultato e dell’opera svolta”, “del particolare valore dell’affare” e simili, perché in questi casi è implicito che la dicitura finisce per legittimare l’innalzamento della misura della provvigione al di sopra delle soglie correnti o usuali e che voi state riconoscendo espressamente la legittimità di tale prassi contrattuale,per cui in seguito ogni contestazione potrebbe rivelarsi vana…. compreso l’aspetto della non compensazione delle spese legali e anzi della condanna alle stesse in sede di opposizione all’ingiunzione e simili. Se volete avere più probabilità di non finire in tribunale,cercate sempre di ragionare nei termini di non potervi aspettare alcuna tutela ex post e di dover sempre cercare di prevenire piuttosto che curare, se una cosa non vi convince, chiedete spiegazioni o anche una copia dell’atto per sottoporla ad un consulente, anche dalle reazioni o spiegazioni che otterrete alle vostre legittime richieste sarete in grado di formarvi un’opinione complessiva. Viceversa, se l’affare vi sta veramente a cuore ed avete appurato,per lo stato giuridico e di fatto complessivo dell’immobile, che sia veramente conveniente, a quel punto, ma è un’opinione esclusivamente personale, non avrei problema a riconoscere anche qualcosa in più all’agente mandatario o mediatore, pur di concludere e andare a rogito notarile nel più breve tempo possibile, ma ripeto,valutate sempre comparativamente tutti i rapporti tra costi e benefici,qualità-prezzo,ecc. Da ultimo mi permetto di ricordare che in caso di mancata pattuizione sul punto e soprattutto in caso di mancato accordo tra le parti,sempre la Corte di Cassazione ha ribadito anche recentemente che: “se le parti non ne hanno stabilito la misura e se neppure è provata l’esistenza di tariffe professionali o di usi locali, la provvigione dovuta al mediatore deve essere determinata dal giudice secondo equità (Cass. n. 13656/2012).
RispondiEliminaCiò perché secondo l’art. 1755 la misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità. Del resto si deve considerare che l'art. 6, legge n. 39/1989, dispone a sua volta che, in mancanza di patto, la misura e la proporzione predette sono determinate dalle giunte camerali, sentito il parere della commissione provinciale di cui all'art. 7 (oggi soppressa) e tenendo conto degli usi locali.”,insomma,in ultima ipotesi può decidere il giudice secondo equità,ma la provvigione è comunque dovuta indipendentemente dal fatto che ne sia prevista contrattualmente la misura o meno e aggiungo anche che la “furbata” spesso ricorrente secondo cui parti messe in contatto da agenti e mediatori immobiliari finiscano poi per contrarre tra loro,andando direttamente a rogito e simili, e magari a mandato o contratto di agenzia già scaduto, proprio per cercare di non pagare la provvigione, finisce pressoché sistematicamente con la soccombenza e la condanna alle spese di lite in tribunale,oltre che al pagamento di provvigione e interessi legali, sempre che il contratto finale sia stato stipulato,teoricamente e in potenza, negli ordinari termini di prescrizione decennali dalla fine del contratto di agenzia o mediazione,poiché si considera,in questo caso giustamente, che l’affare sia andato comunque in porto grazie alla mediazione o semplicemente ai rapporti di conoscenza favoriti dall’intermediazione dell’agenzia e privilegiando quindi l’aspetto sostanziale sui tentativi più o meno maldestri di aggiramento formale. Tecnicamente il diritto a percepire la provvigione matura alla stipula del rogito o alla conclusione di idonea forma di contrattazione preliminare.Si ha riguardo al cosiddetto criterio del buon fine dell’affare concluso e a tal proposito, per aver chiaro il quadro si dovrà sempre tener presente il disposto dell’art.1748 del Codice Civile, che recita: “Per tutti gli affari conclusi durante il contratto l'agente ha diritto alla provvigione quando l'operazione è stata conclusa per effetto del suo intervento . La provvigione è dovuta anche per gli affari conclusi dal preponente con terzi che l'agente aveva in precedenza acquisito come clienti per affari dello stesso tipo o appartenenti alla zona o alla categoria o gruppo di clienti riservati all'agente, salvo che sia diversamente pattuito . L'agente ha diritto alla provvigione sugli affari conclusi dopo la data di scioglimento del contratto se la proposta è pervenuta al preponente o all'agente in data antecedente o gli affari sono conclusi entro un termine ragionevole dalla data di scioglimento del contratto e la conclusione è da ricondurre prevalentemente all'attività da lui svolta; in tali casi la provvigione è dovuta solo all'agente precedente, salvo che da specifiche circostanze risulti equo ripartire la provvigione tra gli agenti intervenuti. Salvo che sia diversamente pattuito, la provvigione spetta all'agente dal momento e nella misura in cui il preponente ha eseguito o avrebbe dovuto eseguire la prestazione in base al contratto concluso con il terzo.
RispondiEliminaLa provvigione spetta all'agente, al più tardi, inderogabilmente dal momento e nella misura in cui il terzo ha eseguito o avrebbe dovuto eseguire la prestazione qualora il preponente avesse eseguito la prestazione a suo carico. Se il preponente e il terzo si accordano per non dare, in tutto o in parte, esecuzione al contratto, l'agente ha diritto, per la parte ineseguita, ad una provvigione ridotta nella misura determinata dagli usi o, in mancanza, dal giudice secondo equità . L'agente è tenuto a restituire le provvigioni riscosse solo nella ipotesi e nella misura in cui sia certo che il contratto tra il terzo e il preponente non avrà esecuzione per cause non imputabili al preponente. È nullo ogni patto più sfavorevole all'agente . L'agente non ha diritto al rimborso delle spese di agenzia.”. Dunque le spese di agenzia restano assorbite dal diritto alla percentuale di provvigione e anche se fossero apposte per iscritto clausole contrattuali volte a negare il diritto alla provvigione o ad affermare la gratuità dell’operato del mediatore o agente, tali clausole sarebbero da considerarsi nulle e l’agente o mediatore avrebbe comunque diritto alla provvigione. Per questo motivo, cioè perché questo diritto appare già sufficientemente garantito dal Codice Civile e nella prassi giudiziaria, mi appare non necessario in assoluto lo strumento contrattuale della “proposta d’acquisto” da parte dell’interessato all’acquisto,nella misura in cui sia finalizzato o giustificabile in tale ottica, il quale,inizialmente, ha un interesse sostanziale a intavolare una trattativa e ad essere compiutamente informato su cosa sta andando ad acquistare più che a proporre direttamente l’acquisto. D’altronde il principio liberistico di autonomia contrattuale cui è informato il sistema del nostro Codice Civile, con l’art.1322, consente sempre alle parti,agenti e mediatori compresi, di poter evitare la prassi diffusa o di studiare forme contrattuali,anche atipiche, che meglio si conformino alle peculiarità del caso concreto, essendo tutt’altro che necessario e inevitabile ricorrere alla forma contrattuale o precontrattuale della proposta d’acquisto. Insomma,quello che voglio far comprendere, è che se ne può sempre discutere, prima di firmare,…pressoché di tutto,salvo di quanto sia contrario a norme imperative,all’ordine pubblico o al buon costume, essendo quest’ultimo un concetto non esclusivamente legato al comune senso del pudore. E per ricapitolare circa la provvigione, sintetizziamo il concetto in questi termini: Il diritto alla provvigione sorge, quindi, nelle seguenti due ipotesi alternative: a) quando la proposta è pervenuta all'agente o al preponente durante il rapporto di agenzia e sempre che, poi, il contratto tra il preponente e il terzo venga effettivamente concluso; b) quando, pur essendo la proposta pervenuta in epoca successiva allo scioglimento del rapporto di agenzia, la conclusione del contratto è comunque da ricondurre all'opera prestata dall'agente ed avviene entro un termine ragionevole,il concetto di termine ragionevole è stabilito in concreto dal giudice,in caso di controversia, sulla base dell’analisi anche del caso, tuttavia si tenga presente che le obbligazioni contrattuali,come detto sopra, generalmente si prescrivono in dieci anni,per cui potenzialmente le “furbate” possono rimanere esposte a rivendicazioni e profili contenziosi per tempi anche rilevanti. L'intento del legislatore,cioè la ratio normativa è quella di assicurare all'agente un'adeguata tutela nel caso di cessazione del rapporto di agenzia. Per concludere questo capitolo introduttivo ci limitiamo sempre a riportare quello che sostiene la guida danese,con le dovute integrazioni: “Normalmente la Proposta d’Acquisto è irrevocabile ed ha la durata massima di 15 giorni.”,verificate alla lettera se il termine riportato nel testo della proposta è di soli 15 giorni o altro,
RispondiElimina“E’ consuetudine (ma non costituisce obbligo) corrispondere al mediatore/venditore,” o depositare presso di lui aggiungo io, “un assegno per opzionare”in gergo “fermare” “l’affare. Si consiglia di prestare particolare attenzione prima di procedere alla firma della Proposta d’Acquisto e al rilascio dell’assegno, che dovrà essere datato, intestato al venditore, barrato, non trasferibile e qualificato esplicitamente come deposito fiduciario a garanzia del deposito d’acquisto. Tale deposito fiduciario diverrà Caparra Confirmatoria solo in caso d’accettazione dell’offerta da parte del venditore.” E solo se l’espressione caparra confirmatoria o caparra sia espressamente riportata da qualche parte aggiungerei. “Nel caso in cui, invece, il venditore non accetti la proposta, l’acquirente avrà diritto alla restituzione delle somme versate a deposito, senza interessi. Lo stesso accadrà nel caso in cui sia l’acquirente a non procedere all’acquisto per motivi di natura legale.” E devono essere motivi validi, tali cioè da giustificare la perdita di interesse all’acquisto e la concreta possibilità di instaurazione di un contenzioso in tribunale (ad esempio si venga a scoprire che l’immobile non è sanato da un punto di vista urbanistico-edilizio o non abbia il certificato di agibilità et similia) e sempre che non fosse stato puntualmente informato in alcuni casi. La differenza tra caparra confirmatoria e penitenziale probabilmente già la conoscete, o ne avete sentito parlare, anche se non siete degli addetti ai lavori: la caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.),che ci deriva dal diritto romano, è la più frequente e corrisponde alla antica consuetudine di consegnare all'altra parte una somma di denaro (o altre cose fungibili) a conferma del vincolo assunto. Se la parte che ha concesso la caparra si rende inadempiente, l'altra parte può recedere dal contratto e trattenere la caparra. Se inadempiente è la parte che ha ricevuto la caparra, l'altra parte può sempre recedere e richiedere il doppio di quanto versato. Si tratta in entrambi i casi di facoltà concessa all'interessato e di una forma di determinazione o quantificazione concordata e aprioristica della misura del danno da inadempimento,potendo comunque la parte insistere,in linea di principio e se ne abbia interesse, per l'adempimento, e richiedere il risarcimento per l'ulteriore danno subito.
RispondiEliminaDiversa è invece la funzione della caparra penitenziale (art. 1386 c.c.) che rappresenta il corrispettivo del diritto di recesso, stabilito convenzionalmente. Un diritto cioè riconosciuto dalla controparte,ma il cui esercizio è oneroso nella misura stabilita con la caparra. Chi decide di recedere deve dare all'altra parte quanto pattuito a titolo di caparra penitenziale e l'altra parte non potrà chiedere altro. Circa l’aggettivo irrevocabile riferito alla proposta d’acquisto non manchiamo anche qui si sollevare un rilievo critico: l’interessato all’acquisto si è gia vincolato qui ed esposto,almeno nei limiti della cifra esborsata in questa fase, a contrarre senza ancora avere a disposizione la copia del contratto preliminare che dovrebbe andare a discutere col promittente venditore, vale a dire che si è esposto al “buio”, seppure non del tutto (a seconda del contenuto della proposta di acquisto e dei suoi precisi termini informativi che talora non mancano), su una bozza ancora tutta da discutere e spesso ancora di preliminare più che di rogito definitivo,per cui la soluzione più corretta di molte delle problematiche che insorgono già a partire da questa fase,formalmente contrattuale e sostanzialmente precontrattuale (l’obbligo di buona fede,specie nella correttezza informativa, in Italia è sancito fin dalla fase delle trattative,detta precontrattuale appunto,ai sensi dell’art.1337 C.C., che testualmente recita: “Le parti, nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, devono comportarsi secondo buona fede” ), a mio sommesso avviso, sarebbe il diritto del proponente ad ottenere già il rilascio di copia del preliminare all’atto della sottoscrizione della proposta di acquisto e di poterlo leggere ed esaminare prima della proposta d’acquisto, di modo che,nel caso di rimaneggiamenti o pretese modificazioni in sede di preliminare,l’acquirente manterrebbe e avrebbe acquisito la prova scritta e la documentazione per pretendere di poter ritirarsi dalla proposta e avere indietro i suoi soldi, se le modifiche proposte siano giuridicamente rilevanti o inaccettabili.
RispondiEliminaNella prassi attuale,invece,come dicevamo, sussistono margini possibili e rilevanti di “contrattazione al buio”,proprio nella fase di partenza,oltre ad una sorta di capovolgimento della sostanza dei ruoli cui ho già accennato, ed è per questi motivi,non per altri, che mi sono dilungato nell’intenzione di spiegare per quale motivo,nonostante l’idea economica che il proponente acquirente sia in questo momento in una posizione di maggiore forza di contrattazione ed abbia più margini e libertà di manovra e di scelta, da un punto di vista squisitamente pratico e giuridico può ritrovarsi in una posizione “a imbuto” di relativa “debolezza” a partire proprio dalla firma della proposta di acquisto. Almeno questo è il punto di vista di chi scrive,frutto delle sue “sensate esperienze”.L’ultimo consiglio e osservazione pratica che posso proporre in merito è pertanto quella che segue: l’acquirente ha più interesse, se è veramente interessato all’affare, a versare una caparra confirmatoria più alta,semmai in sede di preliminare se ha veramente interesse all’acquisto, e a contenere esborsi o impegni in sede di proposta di acquisto, ragion per cui, siccome la parte con cui contrattate, di fatto, in fase di proposta di acquisto, è l’agente o mediatore, cercate di contenere il più possibile gli impegni contrattuali, sia nel contenuto delle clausole che nell’eventuale versamento di cifre, riservandovi di vagliare meglio e proporre una caparra,si specifichi per iscritto confirmatoria, nella fase del contratto preliminare. Se qualcosa non vi convince o va integrata,prendete tempo o chiedete di aggiungere anche clausole a penna alla proposta di acquisto prestampata,la fretta eccessiva e i margini di “buio”,in genere, non giocano a vostro favore. Diffidate anche di tutti quei comportamenti inclini a imprimere o suggerire una “frettolosità” eccessiva nella contrattazione e considerate ancor più che alcune clausole del contratto di mediazione immobiliare,specie se non firmate a parte, potrebbero,secondo un interessante articolo di Emilio Graziuso,essere considerate abusive in quanto contrarie al codice del consumo e sempre che la parte che contratta con l’agenzia possa giuridicamente definirsi consumatore e non altro fornitore di servizi,società specializzate a loro volta,ecc. (es: la clausola con la quale venga fatta assumere alla parte,con la contrattazione, il domicilio nel locale dell’impresa investita del rapporto: http://www.personaedanno.it/contratti-clausole-abusive-vessatorie/le-clausole-abusive-nel-contratto-di-mediazione-immobiliare-emilio-graziuso ,in questi casi l’istituto “correttivo” si è ricavato addirittura prendendo un po’ a modello l’ordinamento tedesco: “Attenta dottrina, affrontando, seppure in maniera estremamente succinta, il problema, lo ha risolto mutuando dall’ordinamento tedesco l’istituto contemplato dal § 7 AGB - Gesetz.Tale norma prescrive che la legge relativa alle clausole abusive si applica anche se le sue norme vengano aggirate da configurazioni negoziali diverse.Secondo l’autore, tale istituto può essere ravvisato, nel nostro ordinamento, nell’art. 1344 c.c., che, disciplinando l’ipotesi del contratto in frode alla legge, dispone che si reputa altresì illecita la causa quando il contratto costituisce il mezzo per eludere l’applicazione di una norma imperativa.”
RispondiEliminaciò anche ai fini della determinazione dell’eventuale foro del contenzioso,che è interesse del consumatore,ovviamente,avere più vicino: vedasi l’ordinanza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione n. 1466 del 1° ottobre 2003, nella quale si è statuito che: il legislatore, nelle controversie tra consumatore e professionista, ha stabilito la competenza territoriale esclusiva del giudice del luogo della sede o del domicilio elettivo del consumatore.), e da ultimo anche la giurisprudenza va ripensando criticamente la formulazione di alcuni formulari contrattuali e alcuni comportamenti in materia anche circa la funzione di alcune clausole compromissorie,ecc. (http://www.uniese.it/pubblicazioni/tutelarsi-dalle-agenzie-immobiliari.html , o peggio del contratto preliminare “aperto” o indeterminato, senza un preciso termine di adempimento entro cui andare a rogito,vedasi anche il ruolo della condizione e dell’avveramento negli edifici o immobili in costruzione,cioè acquistati sulla carta: http://www.ilcaso.it/giurisprudenza/archivio/dpc.php?id_cont=9926.php ).
RispondiEliminaWie diesem Blog, mit seinen Lesern international, anscheinend gibt mir mehr Zufriedenheit, Sichtbarkeit und Medienmacht des Rechtsanwaltsberufs in all diesen Jahren ausgeübt, beschloss ich, meine Regelmäßige Leser durch die Veröffentlichung von Teil meiner Führung zu belohnen Verhandlungen und Kauf von Immobilien aus vor etwa einem Jahr. Der Leitfaden ist in erster Linie als ein Geschenk an meine deutsche Volk vor allem für diejenigen, die noch den Mut haben, zu kommen, um in Immobilien zu investieren, Ebene, in Italien, sondern technische Beratung und den praktischen Ansatz der Arbeit entwickelt, sie a finden kann Valenz mehr universal, so hoffe ich, in jedem Fall, dass das System zweite von Nutzen zu werden und dass Sie weiterhin immer zahlreicher zu folgen.
RispondiEliminaLEITFADEN ZUM HANDEL UND DIE WELT DER ANKAUF UND BUSINESS IMMOBILIEN
RispondiEliminaEINFÜHRUNG
Sind der Rechtsanwalt Gianfranco Ferrari von Rom, www.gianfrancoferrarilegalblog.com Website, Anwaltskanzlei in über Metauro 22 Ardea (Rm), E-Mail gianfrancoferrari2013@gmail.com, Tel. 3338061369, 069102310, seit Jahren in der Armee römischen Küste in einer der am schwierigsten zu denen an der Gefahr des Mafia-Infiltration, Immobilien-Betrug, Geldwäsche, fehlende institutionelle Schutz usw., also beschloss ich, um zu gebären, mit diesem praktischen Leitfaden, ein kurze Anleitung für diejenigen, die Immobilien-Verkäufe gehen und Interesse an so viel wie möglich zu vermeiden, um in unangenehme Erfahrungen laufen oder die Notwendigkeit, tribunali.L'opera ist als Leitfaden für deutsche Touristen und Ausländer, die bereit sind zu investieren bedeutet hätte Immobilien in Italien. Diese knappe Führung, so weit wie möglich, nicht offensichtlich die Lösung aller Probleme sein, weil, wie wir Durch die Platzierung im Umgang mit diesem Thema zu sehen, wir sind in einem Feld immer komplexer und voller Unbekannten und Gefahren in der letzten Zeit zu vertiefen (in Unserer Ansicht nach für einige Vertragspraktiken Spread) und noch vor, aber selbst wenn wir in der Lage, eine Anleitung für den Leser und ihm in seiner Auswahl, Auswertungen helfen, oder sogar, wenn wir könnten zu geben, mit unseren praktische Ratschläge, um Ihnen zu erlauben zu vermeiden Empfehlen unangenehme Erfahrungen oder um Schadensbegrenzung, sollten wir dennoch zufrieden, denn aus unserer Sicht und im Lichte dessen, was wir direkt in unserer Erfahrung von Anwälten konfrontiert, die sprichwörtliche, dass einmal konnte Pinsel auf die Schwierigkeit bei der Auswahl zu malen ein gutes Pferd, "Schließen Sie die Augen und empfohlen, Gott!", heute könnte es für viele Fälle die Geschäfts- und Immobilienmarkt in Italien, einschließlich der gerichtlichen Auktionen sein.
KAPITEL 1: DIE GRUNDLAGEN, MOVE TOGETHER die ersten Schritte zur verstehen, wie wir zu orientieren.
RispondiEliminaZu versuchen, die weniger erfahrenen Leser in der Tat komplex vorstellen, werden wir, Näherungswerte, in diesem ersten Kapitel verwenden, die Analyse von bestimmten Informationen in der enthaltenen "Praxishandbuch für den Kauf von Immobilien in Italien", die Botschaft Italiens in Kopenhagen, auch ins Italienische und auch online im PDF-übersetzte (<http://www.ambcopenaghen.esteri.it/NR/rdonlyres/F4448F0B-370A-4238-B257-D2A1C574C008/71211/GUIDAALLACQUISTODIIMMOBILIINITALIA1.pdf ), Aber geben eine kritische und integriert "smaliziare" noch mehr, von jetzt an, der Leser. Zuerst in den Text, den wir als Referenz verwendet werden, heißt es: "Im Jahr 2012 und im ersten Teil des Jahres 2013 gab es einen durchschnittlichen Rückgang der Immobilienpreise auf nationaler Ebene; Jedoch sind die mittleren Bereiche, die
Süden und Inseln wurden von einem Preisrückgang weniger ausgeprägt als in den nördlichen Regionen betroffen. Es wurde auch beobachtet einen Rückgang bei Umsatz und insbesondere eine Verringerung der Anteil des Kaufs von Immobilien durch Hypothekendarlehen finanziert werden, wenn auch mit Zinsen relativ bassi.I Preise sind sehr unterschiedlich von Region zu Region, und sogar zwischen verschiedenen Vierteln von der gleichen Stadt .. Ein weiterer Faktor, der den Wert der Immobilie beeinflusst, ist die Kategorie der Konstruktion, die Luxus-Wohn-, Wohnen, populär sein kann, rurale.In nach jüngsten Daten von der National Confedilizia, der Stadt veröffentlicht wo die Gebäude sind teurer ist Venedig in zentralen Bereichen (wie weiter unten beschrieben) zu befolgen sind Rom und Mailand. Beachten Sie, dass die Preise in den Bereichen verringert decentrate.I viel niedrigeren Preisen für den Kauf eines Hauses in Italien gibt es im Süden; der maximale Preis für ein Haus im zentralen Bereich pro Quadratmeter liegt bei durchschnittlich geschätzt:
3.397 € in den Norden;
3.205 € für das Zentrum;
€ 2.351 im Süden und Inseln
Unten finden Sie eine Tabelle, die die durchschnittlichen Immobilienpreise in
Quadratmeter in den wichtigsten Hauptstädten der italienischen Regionen (2012 aktualisiert):
Höchst- und Mindestpreis (EUR pro Quadratmeter-)
Norden
Trento 1.600 4.100
Turin 1.700 5.500
Bologna 2.100 6.200
Milan 1.700 8.400
Venice 1.500 7.500
Aosta 1.450 3.800
Trieste 1.500 2.850
Genova 1.750 5.600
Zentrum
Rom 2.600 12.400
Florence 2.400 4.800
Pescara 930 3.800
Perugia 1.000 3.200
Ancona 1.300 2.600
Süden
Strom 1.350 2.850
Cagliari 1.300 3.000
Campobasso 870 3.300
Catanzaro 530 1950
Palermo 1.100 2.700
Bari 1.100 3.300
Naples 1.350 9.000
Wir beginnen mit der Feststellung, dass die Zahlen wird natürlich als rein indikativ, da selbst die etablierten Bewertungsparameter können auf dem Gesicht von Einschätzungen dieser Art angezeigt werden: zB ein Landhaus am Stadtrand, für Was kann ein Gerät aufgrund seiner Lage zu sein, für alle, die Ruhe und einem Aussichtspunkt, ein Wert höher als die der anderen Struktur in zentraler Lage, aber auch in der Nacht beschäftigt und daher weniger zugänglich, in gewisser Weise ... oder ein Haus von siebziger Jahren, für höhere Decken und mehr Komfort, die besser zu beschreiben, beispielsweise auch mit der Größe oder dem Geschmack des Käufers (siehe das Konzept der "Amateur" in der kommerziellen Praxis), können zu einem höheren Preis der a erworben werden Eigentum des neuen Aufbaus, jedoch mit niedrigeren Decken und mit den Räumen realisiert in einer anderen Weise, wie für identische Größen. Wir sehen, dass die Relativität der bestimmte Parameter hängt auch von Aspekten der Charakter sowohl objektiv (peripheren oder zentralen Verwendbarkeit-Beschwerden, Aussicht oder optimales Umfeld oder die Nähe zu einer Deponie oder zu einem bekannten Zentrum des Drogenhandels oder einer Villa, wie kostspielig, aber von einem Clan von Kriminellen, die Tatsache, dass sich die Unterkunft durch Leasing bewohnt gehalten, auch wenn abgelaufen ist, von einem Mieter, die nicht oder nicht, um eine Immobilie in kurzen freigeben wollen kann, etc.), die rein subjektive (de Gustibus nicht disputandum Osten, oder eine ältere Person in der Regel eine Immobilie in einem Gebiet mit eher als Dienstleistungen eine Immobilie in einer Gegend, die unvorbereitet ist angeordnet, etc.) entfernt. All diese Aspekte werden technisch in die Tiefe und ist auch eine geschätzte und oft auch für die Definition-Aushandlung des Preises bewertet (man kann sogar erreichen, Preissenkungen von 20-30% des Eigentums in einigen Fällen als der Durchschnittspreis von Prozent Markt und eine emblematische Fall ist, dass der Zustand des Verfalls der Eigenschaft, die dringende Arbeit, die später an Schulter den Käufer, auch im Hot-Spots wie das Dach, usw. benötigt) und in diesem Zusammenhang empfehle ich das Lesen eines Textes, blieb jedoch einen Bezugspunkt für viele Experten und Fachleute, beziehe ich mich auf "Property Assessment" Tullio D'Angelo, Dario Flaccovio Verlag 2008. Aber es gibt einen Unterschied klar, dass ich zu tun habe. Die Führungs spricht über die dänische Botschaft durchschnittlichen Rückgang der Immobilienpreise in Italien und ist ein Text im letzten Jahr, in der Tat, in unserer bescheidenen Meinung nach, und dies ist einer der kommerziellen und praktischen Gründen, dass sie vorgeschlagen, die Herstellung dieses Handbuchs Die Situation im Jahr 2014, ist vielleicht sogar noch dramatischer, besonders für die in den Berufen in einigen Regionen wie den Abruzzen und Sardinien aufgeführten Preise, sondern auch allgemein für einige Daten über die Einführung des Verhandlungs Notar und ähnliche in gerichtlichen Auktionen, die Höhe der Ausfälle und Hinrichtungen usw. und die Daten für die Gesamtwirtschaft des Landes, das keine Anzeichen einer Erholung: http://www.economiacristiana.it/editoriale/litalia-come-trentanni-fa-la-crisi-del-mercato-immobiliare oder sogar noch mehr objektive Daten Agenturen Einnahmen: http://www.casa24.ilsole24ore.com/art/mercato-immobiliare/2014-09-25/compravendite-tornano-scendere-grandi-114936.php?uuid=AbtqA7PK ).
RispondiEliminaDas bedeutet, in einfachen Worten, bietet ab sofort Immobilien in Italien bietet, die Preise zu sinken tendenziell, und dass möglicherweise auch könnte als optimale Bedingungen für ein gutes Geschäft zu verleihen, die notwendigen Vorkehrungen und die Nutzung der Grundsatz, dass die Suche nach zu verkaufen und über auf "gut zu verkaufen", wenn das Angebot ist reichlich und die Preise reduziert im Vergleich zur Vergangenheit, ist eine schwierige Aufgabe und es ist eine Schwäche gegenüber dem Käufer, die jedoch mit dem "Kaufkraft" haben können (die Liquiditätsfaktor wird immer ein seltenes Gut in der Zeit der Weltwirtschaftskrise schlimmste seit 1929), mehr Spielraum (denken Sie daran, dass die Italiener selbst versuchen, oder im Ausland zu kaufen Häuser aus der Situation schlechter als die von anderen strukturschwachen Gebieten Eurozone: http://www.casa24.ilsole24ore.com/art/mercato-immobiliare/2014-01-14/casa-fuga-estero-42300-110744.php?uuid=AbuQM8FJ ). Denken Sie auch daran, dass der Standort einer Immobilie in einem bestimmten geografischen Gebiet und in einem bestimmten Markt ist ein zusätzlicher Faktor von statischen, die häufig arbeitet gegen diejenigen zu verkaufen, und der Käufer kann immer wegschauen, zumindest bis er die Anzahlung (oder Geld einzahlen, etc.) bezahlt und die Höhe der Anzahlung ist nicht konsistent oder zumindest, bis es verbindliche Zusagen angenommen durch Vertrag, so das vorläufige muss immer sein, wenn nicht, diese Praxis Vertrag zurückgreifen , detailgetreue, dies auch auf Preisänderungen zu vermeiden oder die Tendenz der "Neuverhandlung und den Einsatz zu erhöhen," die oft tritt zwischen dem vorläufigen und endgültigen (die Tat zum Beispiel) zu vermeiden, und das ist, warum Sie Zunächst empfehlen wir nicht allein zu wagen, es sei denn, Sie sind der Experte in der Herstellung von Vor- oder Kompromiss oder nicht auf von Anfang bis in die Hände der Makler oder schlechter Zahlen unprofessionell fertig verlassen sind, dann denken Sie an die Laufzeit zu verwenden, bis vor einiger Zeit der "Heiratsvermittler", es sei denn, Sie sind sehr bewusst, das Vertrauensverhältnis, und dies wird leidenschaftslos sagte, nicht zu den Kategorien, die immer verdienen unseren Respekt zu misstrauen, aber für die Tatsache, dass jede Vertragsklausel Es sollte unter allen Aspekten von der technisch-rechtlichen und technischen richtig geradezu untersucht werden. Mit anderen Worten, die oft nicht einmal genug für die Beratung und Unterstützung von einem guten Notar oder einem guten Anwalt, sondern muss auch die Meinung und die Inspektion der Vermesser, Architekten usw. Aber dann können Sie sagen, wenn Sie ein Experte oder die Branche, wenn ich noch ein Experte oder eine professionelle Fragen, zu dem, was Sie mit diesem Leitfaden? Ich antworte mit zwei praktischen Beobachtungen:
RispondiElimina1), weil Sie die Begriffe oder Daten, die nicht einmal die Experten, auf die Sie vergeben nicht haben, finden 2), sondern vor allem, weil auch wenn Sie zu verlassen, muss ein Experte oder Profi sein, sollten Sie immer in der Lage, zu bewerten und " Check "oder zu überprüfen autonomamemte, so weit wie möglich die Arbeit. Denken Sie daran, in der Tat, dass Sie nicht nur den Kauf eines Kleidungsstück, ein Auto oder ein Pferd, aber Sie machen eine Kauf wichtige Investition in einigen Fällen das wichtigste in Ihrem Leben, die sich auf der ruhigen abhängen kann, spürbar oder das Niveau von Ton und der Rest der einen guten Teil Ihrer Existenz. In dieser Hinsicht ist der Rückkehr in die dänische Botschaft zu führen, sagt er: "Es ist sicherlich ratsam, auf Experten Realtors in der Gegend, von denen es ratsam ist, die Eintragung in das Landes Rolle der Immobilienmakler von der örtlichen Kammer gehalten sicherzustellen vertrauen Handel, die auf dem Briefkopf des Unternehmens angegeben werden müssen. Der Agent wird auch mit der Vollmacht, einen Teil der Eigentümer verkaufen ausgerüstet werden.
Mediatoren müssen im Besitz einer Karte, die den Beruf ermöglicht werden. ", Dies auch für die Möglichkeit, ihre Rolle und die im Falle von Rechtsstreitigkeiten gewährt Schutz erfordern, die Provisionen, notwendig (Cass. Civ hinzuzufügen ist. Sec. III, gesendet. Nr. 8708 von 09.04.2009). "Ein guter Makler sollte in der Lage, eine gültige steuerliche, rechtliche und administrative Unterstützung vor und nach dem Kauf zur Verfügung stellen, sowie für Darlehen und Finanzierung, Sanierung oder Vermietung der Immobilie erworben zu suchen sein." Aus dieser Figur dann ist die dänische Handbuch weist darauf hin, dass: "Die Immobilienmakler in Italien kann ein Vermittler oder Bevollmächtigter zu sein. Im ersten Fall seine Kommission ist in der Regel von beiden Vertragsparteien zu zahlen (im Folgenden als "Vertragsparteien" genannt). Die Aufgabe der Agenten Bürgerbeauftragten ist es, Kontakte zwischen den Parteien zu erleichtern, sie über die nützliche Elemente, die Vertragsschluss. Im Fall von einem Agenten Pflicht, nur der Käufer wird die Gebühr zu zahlen, und der Agent im ausschließlichen Interesse seiner Kunden zu handeln. Der Käufer ist in der Regel erforderlich, um einen Vertrag, der die Beziehung und Dienstleistungen regelt schreiben diese Vereinbarung sorgfältig zu lesen und zu prüfen, in jedem Teil, bevor es unterzeichnet wird. Besondere Aufmerksamkeit sollte der Betrag und die Bedingungen für die Zahlung der Provision zu zahlen, kann der Prozentsatz von denen von Agentur zu Agentur (in der Regel zwischen 2 und 4% des Endpreises) + MwSt (22%) variieren. In diesem Stadium wird es wichtig sein, um zu entscheiden, ob die Eigenschaft muss persönlich oder im Namen eines Unternehmens und ob es als "Hauptwohnsitz" oder als eine "zweite Heimat" für die Folgen der rechtlichen und steuerlichen resultierenden registriert werden erworben werden ... ... Alle Käufer / ausländische Investoren müssen das Steuergesetzbuch Italienisch erlassen, auf Anfrage von den Büros "leicht erhältlich, die Konsularbehörden für Ausländer in Italien oder in den Büros der Steuerverwaltung. In der Tat, "im Hinblick auf die Gesellschaft, die Abgabenordnung sollte direkt an den Umsatz in Italien (http://www.agenziaentrate.gov.it/).Si angewendet werden empfohlen, um Ihren Anwalt zu konsultieren, bevor Sie jedes Dokument zu unterzeichnen, Um sicher zu sein, dass Sie die Bedeutung dessen, was sie berichteten vollständig verstanden haben. Im Allgemeinen ist die Akquisition von Immobilien in Italien Platz für den geraden Weg nehmen können: Das Objekt wird aus dem Käufer Person Physik gemacht werden, gemeinsam mit dem Ehepartner im Falle einer gemeinsamen Immobilienvermögen.
RispondiEliminaEs ist möglich, Eigentum auch für Kinder oder andere zu registrieren; oder Via der indirekten Besitz durch eine neue Gesellschaft italienischen Rechts oder von einem ausländischen Unternehmen neue oder bestehende "oder einfach von einem Dritten erworben werden, möchte ich hinzufügen, die können auch anonym zu bleiben oder zu Verhandlungen zu ernennen, insbesondere in Vorstufe und für eine Vielzahl von Gründen (die Beziehungen der Feindschaft oder nicht gut mit dem Verkäufer, etc., ist es die alte Frage ist nicht rein Schule der Vertrag im Namen derer, die gehören, oder der Vertrag über die Person, die ernannt werden: für weitere l lesen sollten ' interessanten Artikel über American Lawyer Carmelo Lazzara: http://www.altalex.com/index.php?idnot=6792). Im zweiten Fall muss das ausländische Unternehmen in Italia.In jeden Fall registriert werden, einmal gefunden Unterkunft Zinsen, muss der Ausarbeitung des Gesetzes auf den Erwerb von Verkaufs Zusammenhang vom Notar zu dem der Käufer gibt ein Paket gemacht werden (typischerweise gleich etwa 3,2% + MwSt 22% über die Rechte und Pflichten, werden wir diesen Aspekt noch zu sprechen, wenn wir die Frage der "Preis-Leistungs-Verhältnis" auf der Tat erklärt zu diskutieren), ändert sich deren Höhe in Abhängigkeit von der Schlusspreis der Immobilie, für die Kosten für eine Untersuchung im Zusammenhang, dass die gleiche Stelle auf dem Grundstück, sowie die Eintragung beim zuständigen Büros von Rechtsakten. Der Käufer muss sicherstellen, dass, durch den Immobilienmakler, dass die Eigenschaft von Interesse wird regelmäßig an den zuständigen Stellen aufgetürmt, und überprüfen Sie, dass die Vollmacht gegeben verkaufen, indem der Verkäufer liefert die exklusive Agent Immobilien, denn wenn es nicht gleiche Eigenschaft kann für den Verkauf von anderen Realtors "oder vom Eigentümer angeboten wurden, und ich möchte hinzufügen, um im Streitfall, könnte im Prinzip durchsetzen, das Kriterium der Priorität (Datum) der Tat und den Akt des Transkriptions Kauf auf das öffentliche Register, das die reale formalen Kriterium, das für die Zwecke des Anspruchs auf das Eigentumsrecht in Italien zählt. "In diesem Fall", sagt der Führer, "wäre es ratsam, sich durch einen Kauf Vorschlag, der nur dem Käufer greift zu schützen, aber nicht der Verkäufer, der das Recht haben wird oder nicht, um es in der unten beschriebenen Weise zu akzeptieren." Zu diesem letzten Punkt könnten wir etwas nicht einverstanden sind, und wir werden auch später, weil zu sehen, wie Jahre vergehen Anfechtung der Begriff der "Angebot", dass die Agenturen vorschlagen, nun regelmäßig an die Kandidaten nicht unterschreiben Kauf, aber im vorvertraglichen Stadium, was meiner Meinung nach eine Art Rollentausch Vertrages und auch von einem praktischen Standpunkt aus erzählt uns die gleiche Führung, bringt dieser Vorschlag Verpflichtungen und bindet nur den Käufer, so wäre es besser auf die Interessen der letzteren und manchmal sogar an die Linearität der Weg eines jeden Vertrag selbst, der Rückgriff ist zu verhandeln, auf gleicher Augenhöhe, auch auf der Ebene der Schwere der Beschränkungen und Verpflichtungen geht man direkt von der vorläufige zwischen den unmittelbar betroffenen Parteien,
RispondiEliminaBeseitigung der Phase der "Angebot", die nicht der Realität in der betrieblichen Praxis reagiert: Wer verkauft, in der Tat ist die Befürworter des Verkäufers und die Agentur ist für die Verwaltung des öffentlichen Angebots zumindest in der Anfangsphase verantwortlich ist, dann Wenn überhaupt, das "Angebot" endet, um eine Form des Schutzes der Provision des letzteren und der Verpflichtung dar, aber es ist ein Werkzeug, mit dem der Käufer schlägt vor, Zusagen sofort und ohne genauen Gebühren, entsprechen oft machen ebenso wichtige Randbedingungen für den Antragsteller Verkäufer. Meiner Meinung nach kann nicht geteilt werden, aber denke schon. Es ist auch wahr, dass die Zahlen, die Sie nehmen oder für die es eine Verpflichtung, in dieser Phase, in der Regel sind nicht hoch, und in der Tat seien Sie Vorsichtig, wenn sie das Gegenteil bieten, aber es ist auch wahr, dass, wenn die "vorgeschlagenen d ' Kauf "beinhaltet eine Umkehrung der Rolle des Marktes, wie ich argumentieren, wollen auch weiterhin diese Praxis in der Zusammenfassung, keine Figur zu legitimieren, auch im Wege der Bereitstellungsprovisionen oder andere, sollten mit diesem Dokument verbunden sein, wenn wir es ernst sicherzustellen, dass wesentliche Teile der Geschichte, dass schlägt Käufer und Verkäufer, um auf die Bühne der Vorbedingung wirklich gleich und insgesamt Verhandlungsfreiheit einzelner Klauseln zu kommen, ist umgekehrt auch schwierig, zu argumentieren, dass, was als "Mindestverpflichtung" von betrachtet zwei- oder dreitausend Euro, wenn es die Gefahr, dass sie ohne Entschädigung zu verlieren, nicht eine wirksame Rolle bei der Aushandlung der psychologischen Anlage spielen, aber es ist eine lange Geschichte, die gehen in die Praxis und vielleicht Konzernbilanzen setzen und geschützt den letzten zwanzig Jahren und darüber hinaus. Nach diesen Worten wir ein wenig "Details ins Detail gehen: Makler oder Agenten? Und vor allem bezahlt und auf "dienen solche"? Dies ist wichtig, um die Rolle des Agenten und der Haftung (insbesondere, wenn Auftraggeber Praktiken und Informationen werden gleichgerichtet oder (auch im Hinblick auf Informationen und Gesamtverhalten Auftrags und der Untersuchung in der sozusagen garantieren mindestens) Rahmen unwahr, etc.), dann in der Frage der Provisionen erhalten wir, die Frage ist nicht immer friedlich ....
RispondiEliminaBeginnen wir mit den Grundlagen und lassen Sie uns Bestellung: Art. 1746 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Die Verpflichtungen der Agentenstatus:
RispondiElimina"Bei der Ausführung des Auftrags, muss der Agent die Interessen des Auftraggebers und handeln Treu und Glauben zu schützen. Insbesondere sollte es die Aufgabe, die ihm nach betraut erfüllen mit den Anweisungen erhalten und bieten dem Auftraggeber die Informationen über die Marktbedingungen im Bereich zugewiesen ist, und andere nützliche Informationen, um die Rentabilität der einzelnen Geschäftsbereiche zu bewerten. Alle Bestimmungen erlischt sonst. ", Während, wenn wir wollten oder mussten, basierend auf dem Inhalt der Vereinbarungen und der Art der Beziehungen, den Vertrag mit der Agentur als Vertrag von Immobilien-Brokerage gesetzt, und im Kopf behalten, dass, wenn Sie am Ende zu gegebener konnte den Richter sein und Beurteilung der wahren Natur des Vertragsverhältnisses, wenn die Frage ist in diesem Punkt nicht sekundär, würde Artikel 1759 Absatz I des Bürgerlichen Gesetzbuches gelten, in der Verantwortung des Vermittlers in diesem Zusammenhang lautet:
"Der Mediator müssen die Parteien der ihm bekannten Umstände zu informieren, über die Evaluierung und die Sicherheit der Wirtschaft, die den Abschluss der sie beeinflussen können. ".Was Erkennt, zu Abrechnungszwecken, und in schweren Fällen auch strafrechtliche (art.640 CP Verbrechen der Betrug, wenn sie sogar gebrauchte Tricks oder Betrügereien waren) ist Pflicht des Bürgerbeauftragten, um richtig zu informieren die Parteien zu erwarten" Kunst. 1759 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, das wäre:
• im positiven Sinne, in der Pflicht, die Parteien über die ihm bekannten Umstände oder zumindest erkennbar nach dem Prinzip des Constans homo informieren, das heißt, mit dem Gemeinsamen Diligence,
• und in der negativen, mit dem Verbot der Bereitstellung von Informationen, die nicht das Bewusstsein hat, oder dass nicht direkt gesteuert (zB auch gewährleistet eine Stimme über die Existenz von einigen Vorschriften des Grundstücks, die Tatsache, dass es eingerichtet wurde oder unmöbliert mit Wertsachen, war es zugänglich ist, geheilt oder nicht in eine Krawatte Landschaft und Umwelt oder der bildenden Kunst, die Änderungen, Erweiterungen etc. verhindert, und dann wurden diese Daten nicht als Reaktion auf die Realität der Tatsachen ...) fallen.
In dieser Hinsicht können wir nun von einer Reihe von Fällen der Legitimität und nicht konsolidiert sprechen (.. Urteil des Obersten Gerichtshofs nicht 16009/2003, Cass N. 6714/2001, Cass N. 6389/2001.) .Von Letzten siehe auch: das Gericht von Mailand (Urteil vom 22.05.2009, Nr. 6857), auch wenn es in der Praxis immer abgeschirmt, zumindest in Bezug auf den Wettbewerb der Verantwortung, wenn es leicht zu ermitteln und Probleme oder sogar offensichtlich, offen zu legen. Versäumen Sie nicht, noch einmal betonen, dass, wenn es um den Mediator kommt, anstatt Einkäufer von einer Partei, die Anforderung der Fairness und Paritätsinformationen usw. bezahlt Es wird noch mehr für beide Parteien bindend für den Auftrag, der vorschlägt die Verkäufer und Käufer vorschlag. Überlegen Sie auch, dass eine kürzlich maximal Cassation aus dem Jahr 2012, dem Immobilien würde vor allem erforderlich sein, um gemeinsam die Parteien zu bringen und sie über den Gegenstand des Auftrags, sondern auch für die Durchführung der Rechtsberatung und so über alle Aspekte Recht usw. (Http://www.fanpage.it/l-attivita-delle-agenzie-immobiliari-cassazione-06-11-2012-n-19075/, genauer gesagt: "Das Weingut hat nur die Aufgabe, zusammen zwei Vertragsparteien sind nicht verpflichtet, führen technische -. rechtliche und nicht an den Vorsorge Immobilie Registrare zu suchen oder Hypotheken (in Ermangelung einer spezifischen Zuordnung der Teile) Daher ist die Gebühr mit dem verhandelt werden "Agenten und es kann durch die Aktivität tatsächlich von der Agentur durchgeführt quantifiziert werden, aber ein Senior ehrenamtlich anerkannten Mittel bedeutet nicht, dass die letztere muss technisch - rechtliche oder Forschung an der Public Registry: http://www.fanpage.it/l-attivita-delle-agenzie-immobiliari-cassazione-06-11-2012-n-19075/#ixzz3BsDHIvXD
RispondiEliminahttp://www.fanpage.it) scheint anders für die Immobilien-Makler, anstatt einfach Einkäufer nach einer anderen Aussprache der Legitimität: "In der Frage der beruflichen Verantwortung des Vermittlers, die positive Bewertung der ' ob zusätzliche Aufschriften Hypothek nicht in der vorläufigen angegeben, kann er nicht automatisch führen, eine Erklärung über die Nichterhebung des Bürgerbeauftragten der Kommission erhoben werden; können nicht berücksichtigt werden, in der Tat, in der professionellen Leistung des Vermittlers enthalten ist erforderlich, um festzustellen, nach Prüfung des Grundbuchs, die Freiheit des Eigentums Gegenstand der Verhandlung, von Transkriptionen und beeinträchtigend Registrierungen. Das ist nicht innerhalb des gemeinsamen gewöhnlichen Pflege, zu dem der Mediator muss in der Erbringung der Leistung in Übereinstimmung mit der Technik entsprechen. 1176 ccm, die Durchführung, in der Abwesenheit von speziellen Zuordnung von bestimmten Untersuchungen technisch-rechtliche.
(. Wolf Rom, 23/06/05) .In diesem Zusammenhang stellte der Oberste Gerichtshof, dass:
RispondiEliminaObwohl in der Regel der Makler ist verpflichtet, mit dem Business-Profil des Katasters, um die Waren, die Gegenstand der Verträge sind, gehen, für die keine Business-Profi, aber nicht die Verantwortung für seine Kunden über mögliche Gefahren, auf die sie Es versteht sich begegnen, um Waren, die ernsthaft durch die Existenz der entsprechenden Gewichte beeinträchtigt werden kann erwerben, wie im vorliegenden Fall. Es ist im Grunde Belastung für ein Steuerpflichtiger, der einen Job ..., dass selbst kann eine Entschädigung haben, es sei denn schriftlich an die entsprechende Berufsregister der Immobilien-Makler nicht behaupten, trägt
(Cass. Civ., 05.09.06, Nr. 19066, in Italgiure, Web). In der Praxis nicht auf korrekte Informationen Aktivität zu spielen, in diesen Fällen entspricht das Wesen der Abtretung oder Aktivität professionale.Mentre in der Tat kann es Beweise dafür, dass der Makler hat alles andere als unparteiisch und einseitig gehandelt werden scheitern wie es auch in der Praxis vorkommen, dass der Einkäufer, der auch erhält die Provision vom Käufer vorschlägt, tatsächlich die Interessen nur der Vertreter des Verkäufers, die ihn seit der Zeit vor dem zum Verkauf stehenden Immobilien zum Zwecke der Beschaffung von d betraut "Unternehmen, das ihn oder versprochen etwas geben kann vielleicht nicht heraus keine Spur in Amtshandlungen .... Aus diesen Gründen komme ich konzeptionell kritisieren die Praxis der "Angebot" (die auf jeden Fall, wenn Sie Interesse am Kauf Sie tun werden die Konten sind, vor allem, wenn Sie für die Vermittlung oder Beziehungen mit einer Immobilienagentur zu gehen, wo die Praxis Es ist jetzt an der Tagesordnung), die Hälfte davon wird als Vertreter eines Kunden Agenten enthalten formal schlägt den Käufer, durch das Dokument, während in Wirklichkeit die Kontakte vor betreffen die Immobilienagentur und der Antragsteller und der Verkäufer objektiver Begriff öffentliches Angebot oder rectius der vorgeschlagene Verkauf an die Öffentlichkeit. Ich wohne auf diese Aspekte nicht sekundär, um zu versuchen, den Leser zu verstehen, zu einem gewissen Grad, das mögliche Szenario, Kapsid nächstes, falls etwas ausgeht, nicht zu arbeiten, das heißt, dass dann ein Richter, um den Rand zu haben interpretative Ermessen, um die wahre Natur und die Entwicklung der Beziehungen zwischen den Parteien wieder aufzubauen und die auch zu begünstigen könnte die rein formale, dh der Vorschlag, durch den Käufer und auch der Kommissionär Vertreter, die dann formal gelassen werden wird vermutet, bis das Gegenteil bewiesen, dass es in ihrem eigenen Interesse gehandelt, noch vor dem Interesse, die Befürworter des Verkäufers (die Analyse der Höhe der Verbindlichkeit der Inhalte zu verkaufen, ist der Kaufangebot gemacht ist auch wichtig, weil der Federnotizie, offizielles Organ der Italienische Föderation der Verbände Notar, in gewisser Weise, und vor allem über die Position des Schuld Käufer, entspricht die Rolle des vorläufigen Vorschlag: http://www.notaitrieste.it/public/comunicazioni/FederNotizie%20-%20PerChiCompraCasaII%20-%20PropostaAcquisto.pdf ).
Wenn Sie der Szenarien der Ursachen in Italien denken, nie die Tatsache, dass wir im Land der giusformalismo, auch wenn die Regeln über die Auslegung und Simulation der Verträge scheint darauf hinzudeuten, um gegenüber dem Stoff zu suchen, wie auch das Gesetz EU vernachlässigen (Art.249 des EG-Vertrags, die auch in den Grundsätzen der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs geweiht: "Die Substanz über Form der Rechtsakte herrscht", und die ref.1362 unserer Zivilgesetzbuch wörtlich heißt es: "Bei der Auslegung der Vertrag müssen untersuchen, was war der gemeinsame Wille der Parteien und ist nicht auf den wörtlichen Sinn der Worte beschränkt. Für die Bestimmung der gemeinsamen Absicht der Parteien, sollten Sie ihren Gesamtverhalten auch nach dem Abschluss des Vertrages zu beurteilen. "). Wir haben dann zu gehen Höhe der Kommission. Hier die Empfehlungen vorsichtig, was und wann Sie sich anmelden Telefonnr sein. In der Tat, wie sie in der dänischen Führung, die Maßnahmen der Kommission, um die Bestimmungen der Handelskammern, Sammlungen von lokalen Gewohnheiten etc. gezeigt scheinen immer umgehen zu müssen, zwischen 2 und 4% des Preis-Leistungsverhältnis des Deals-Vertragsgegenstandes, aber dann in Wirklichkeit wissen wir, dass oft ist es nicht so, beginnend mit der Tatsache, dass, als er Taschen der Kommission von beiden Parteien als Vermittler In unserer bescheidenen Meinung nach, wäre es angebracht, zur Begrenzung und Überwachung der Fairness der Maßnahme selbst, zu prüfen, zu einem gewissen Grad, die insgesamt von beiden Parteien und ihren Anteil Prozentsatz des Wertes der Transaktion und nicht erhaltenen Betrag umgekehrt.
RispondiEliminaEin Beispiel penny, obwohl ich weiß, hier gegen das, was nun Praxis und in bestimmten Bereichen kundenspezifische weit verbreitet sein, wenn der Broker zwei Prozent von jeder Partei gehen, sind wir immer noch in der 4% insgesamt, und wir finden konnten, alle fair, über die Aspekte der Rechtmäßigkeit, streng jure, wie wir sagen, in der Fachsprache, aber wenn Sie die 4% von jeder Partei zu verstehen beginnen, sind wir bereits 8% des Gesamtwerts der Transaktion, auf die müssen wir hinzufügen die I..VA, sind wir es, im Großen und Ganzen etwa 10%, und dies könnte in langen Gesprächen beteiligen. Denken Sie daran, dass der Vertrag rechtskräftig zwischen den Parteien unter dell'art.1372 DC Ich habe zwar Fälle, in denen auch über dem 8% der gesamten Kommission und der Auftrag erteilt, und es gab in Richtung entgegen gesehen, nicht einmal versucht, ein paralleles Strafverfahren und der Verwaltungspraxis einer Beschwerde zu engagieren oder Ermittlung der Handelskammer. Ein nicht unerheblicher Teil und auf die ich empfehlen, dass Sie die Aufmerksamkeit in diesen Fällen zu zahlen ist, ob die Klausel über das Ausmaß der Kommission, vor allem, wenn Sie mit der Spitze des Bereichs oder der oben genannten Maßnahmen, zurückgreifen Formulierungen wie: "In Anbetracht der Zufriedenheit mit dem Ergebnis erreicht "oder" unter Berücksichtigung der besonderen Wert des Ergebnisses und die geleistete Arbeit "," Der besondere Wert des Deals "und dergleichen, weil in diesen Fällen wird angedeutet, dass die Amtszeit endet, um das Anheben der Höhe der Kommission, um das zu rechtfertigen über dem Schwellenstrom oder gewöhnlichen und dass Sie ausdrücklich die Anerkennung der Legitimität dieser Vertragspraxis, so dass dann jeder Streit könnte vergeblich zu beweisen .... einschließlich das Auftreten von nicht-Kompensation von Rechtskosten und zwar aus dem gleichen Satz innerhalb der Einlegung des Einspruchs gegen und dergleichen. Sie können eher nicht vor Gericht landen, immer versuchen, im Hinblick auf die nicht in der Lage, jede Schutz ex post abwarten und mit der Meinung, immer versuchen, anstatt Heilung zu verhindern zu finden, wenn eine Sache Sie nicht überzeugt, fragen Sie nach einer Erklärung oder sogar eine Kopie "fungieren, um es zu einem Berater zu unterziehen, die auch aus den Reaktionen oder Erklärungen, die Sie auf Ihre legitime Anfragen erhalten Sie in der Lage, sich selbst ein Urteil insgesamt zu machen. Umgekehrt, wenn der Deal die Sie wirklich interessieren und Sie festgestellt haben, für den rechtlichen Status und in der Tat die Gesamtmenge der Eigenschaft, die ist wirklich praktisch, an diesem Punkt, aber es ist nur persönliche Meinung, und ich habe keine Probleme erkennen, auch etwas repräsentativer Agent oder Makler, um zu schließen und gehen auf die notarielle Urkunde so bald wie möglich, aber wieder, immer vergleichsweise jede Beziehung zwischen Kosten und Nutzen, Geld, etc. beurteilt Abschließend möchte ich Sie, dass im Falle von nicht auf dem Punkt und vor allem in Ermangelung einer Vereinbarung zwischen den Parteien vereinbart, immer der Oberste Gerichtshof bekräftigt hat, daran zu erinnern, vor kurzem, dass "wenn die Parteien nicht bestimmt die Größe und auch wenn es bewiesen die Existenz von Honorare oder örtlichen Gepflogenheiten, sollte die Kommission dem Bürgerbeauftragten geschuldet durch den Richter im Eigenkapital (Cass. Nr. 13656/2012) bestimmt werden.
RispondiEliminaDies liegt daran, nach Art. Im Jahr 1755 die Höhe der Kommission und dem Umfang, in dem dies sollte auf jeder Party zu wiegen, in Ermangelung einer Vereinbarung, Tarife oder den professionellen Einsatz, sind durch den Richter im Eigenkapital bestimmt. Der Gerichtshof hat außerdem entschieden, dass Art. 6, Gesetz Nr. 39/1989, hat seinerseits, dass in Ermangelung einer Vereinbarung, der Umfang und der Anteil dieser Seite sind von der Junta Kammer bestimmt, nach Anhörung der Landeskommission der Kunst. Technisch wird das Recht auf die Provision fällig bei Unterzeichnung des Tat oder den Abschluss einer geeigneten Form von Tarifverhandlungen hat preliminare.Si über die so genannte Kriterium der gute Teil der Abmachung abgeschlossen und in diesem Zusammenhang, um ein klares Bild sollte man immer im Hinterkopf die zu tragen haben bereit dell'art.1748 des Bürgerlichen Gesetzbuches, in dem es heißt: "Für alle Angebote während der Vertrags getan wird das Mittel, um einen Anspruch auf Provision, wenn die Transaktion wurde als Ergebnis seiner Intervention abgeschlossen. Die Kommission ist auch auf Geschäfte mit Dritten, die durch den Auftraggeber, die der Agent hatte zuvor als Kunden für Business erwarb die gleichen oder gehören zu dem Bereich oder Kategorie oder eine Kundengruppe an den Agenten vorbehalten, sofern nicht anders vereinbart. Der Agent ist berechtigt, Angebote nach dem Zeitpunkt der Beendigung des Vertrages gemacht zu beauftragen, wenn der Vorschlag mit dem Vertretenen oder des am oder vor dem Geschäft innerhalb einer angemessenen Frist ab dem Zeitpunkt der Beendigung des Vertrages abgeschlossen und die Schlussfolgerung ist, vorgelegt vor allem auf die Aktivitäten auf die von ihm durchgeführt werden; in solchen Fällen ist die Kommission wird erst früheren Handelsvertreter, es sei denn, besondere Umstände fair ist, den Auftrag zu teilen zwischen den Agenten eingegriffen. Sofern nicht anders vereinbart, ist die Kommission zu dem Agenten als und in dem Umfang, dass der Haupt getan hat oder wer sollte den Dienst laufen im Rahmen des Vertrages mit dem dritten abgeschlossen. Die Provision ist bis zu den Agenten, spätestens, ohne Ausnahme, da und in dem Umfang, dass der Dritte ausgeführt wurde oder sollte der Vertrag durchzuführen, falls der Unternehmer die Leistung gegen ihn ausgeführt. Wenn der Auftraggeber und der dritte war damit nicht einverstanden zu geben, im Ganzen oder in Teilen, führen Sie den Vertrag, stellt der Beamte, für die nicht ausgeführte Teil, zu einer reduzierten Kommission in dem Maße durch die Verwendung bestimmt oder in Ermangelung dessen, von dem Gericht gemäß Eigenkapital. Der Agent muss Provisionen nur im Fall und in dem Umfang, dass festgestellt wird, dass der Vertrag zwischen dem Dritten und dem Unternehmer nicht aus Gründen, die nicht auf der Haupt laufen erhoben zurückzukehren.
RispondiEliminaAlle Bestimmungen nichtig schlechtesten Agenten. Der Agent ist nicht auf Erstattung der Kosten der Agentur mit dem Titel. ". So sind die Vermittlungsgebühren werden von der rechten zur Rate zu beauftragen und selbst wenn sie schriftlich Vertragsklauseln bei leugnen das Recht vor, eine Kommission oder, um die freie Arbeit der Makler oder Agenten bekräftigen Ziel angebracht wurden absorbiert würden solche Klauseln ungültig, und die "Agent oder Makler würde immer noch berechtigt, beauftragen. Aus diesem Grund ist, dass, weil dieses Gesetz ist bereits ausreichend durch das Bürgerliche Gesetzbuch und in der gerichtlichen Praxis gewährleistet ist, scheint mir nicht unbedingt notwendig Werkzeug Vertrags "Angebot" von der Datenerfassung, soweit dies finalisiert oder vertretbar in diesem Licht, das zunächst hat ein wesentliches Interesse an der Einleitung von Verhandlungen und umfassend über, was los ist, um mehr als den direkten Kauf schlagen zu bekommen. Außerdem, das liberale Prinzip der Vertragsfreiheit, die das System der Zivilgesetzbuch regeln, mit der art.1322, immer erlauben die Parteien, einschließlich Agenten und Makler, können sie die gängige Praxis oder Studium der atypischen Vertragsformen zu vermeiden, auch das besser auf die Besonderheiten des Einzelfalls anzupassen, weit davon entfernt, notwendig und unvermeidlich Rückgriff auf das Vertragsrecht oder vorvertraglichen Angebot. Kurz gesagt, was ich will, um zu verstehen, ist, dass sie immer vor der Unterzeichnung, ... fast alles, außer dem, was im Widerspruch zu zwingenden Vorschriften, die öffentliche Ordnung oder die guten Sitten zu diskutieren, wobei letztere ein Konzept nicht ausschließlich auf die guten Sitten gebunden. Und über die Kommission rekapitulieren, fassen wir das Konzept so: Der Anspruch auf Provision entsteht, dann, in den folgenden zwei alternativen Hypothesen: a) wenn der Vorschlag vorgelegt, um den Auftraggeber oder den Agenten während des Agenturbeziehung und vorausgesetzt, dass, dann kommt der Vertrag zwischen dem Auftraggeber und dem Dritten tatsächlich abgeschlossen; Die Absicht des Gesetzgebers, das heißt, ist das Verhältnis Verordnung einen angemessenen Schutz an den Agenten für den Fall der Beendigung des Agenturbeziehung zu gewährleisten. "Normalerweise wird der vorgeschlagene Kauf ist unwiderruflich und hat eine Laufzeit von maximal 15 Tagen." Wenn Sie den Brief zu prüfen, ob der Begriff in bestimmten: Um dieses Einführungskapitel wir uns auf immer berichten, was unterstützt die dänische Führung, mit entsprechenden Zusätzen abschließen Text des Vorschlags ist nur 15 Tage oder mehr, "Es ist üblich (aber nicht verpflichtet) entsprechen den Makler / Verkäufer", oder mit ihm abgelagert würde ich "Option, um einen Scheck" slang "Stop" "l Hinzufügen ' umzugehen.
RispondiEliminaDas Treuhand Anzahlung Bestätigungs werden nur im Falle der Annahme des Angebots durch den Verkäufer. "Und nur, wenn die Geldanlage oder Anzahlung ist ausdrücklich irgendwo berichtet, wie ich hinzufügen möchte. "Wenn aber der Verkäufer nicht den Vorschlag zu akzeptieren, wird der Käufer Anspruch auf Erstattung der gezahlten Beträge in Anzahlung, zinsfrei berechtigt. Das gleiche passiert, wenn der Käufer nicht den Kauf aus rechtlichen Gründen. "Es muss überzeugende Gründe, wie zum Beispiel, dass der Verlust von Kaufinteresse und die reale Möglichkeit der Schaffung eines Rechtsstreits zu rechtfertigen vor Gericht (zum Beispiel, kommen Sie zu finden, dass die Unterkunft nicht von einem Planungs Sicht-oder Gebäude geheilt hat nicht das Zeugnis über die Eignung für die Verwendung und dergleichen), und so lange, wie sie nicht ordnungsgemäß in einigen Fällen informiert. Die Differenz zwischen Einlagen- und Buße wahrscheinlich bereits wissen, oder Sie gehört haben, auch wenn Sie nicht der Experten sind: (Art. 1385 cc) der Lagerstätte, die sich aus dem römischen Recht geht, ist die am weitesten verbreitete und entspricht der alte Brauch, übergeben an die andere Partei einen Geldbetrag (oder andere fungible Dinge), bestätigt die angenommene Einschränkung. Wenn die Partei, die die Anzahlung gegeben hat, wird nicht-leistungs, kann die andere Partei den Vertrag kündigen und behält die Anzahlung. Wenn der säumigen Partei ist die Partei, die die Ablagerung empfangen worden ist, kann die andere Partei immer zurückziehen und benötigen doppelt so gezahlten Betrag. Es ist in beiden Fällen die Möglichkeit, die Person und eine Form der Bestimmung oder Quantifizierung erteilt und vereinbart, von vornherein den Umfang der Schäden, die aus Standardmäßig könnte die Partei immer noch darauf bestehen, im Prinzip, und wenn es Interesse, zu erfüllen, und Schadenersatz für die weitere Schäden.
RispondiEliminaAnders ist, anstatt die Funktion der Buße Anzahlung (Art. 1386 cc), die die Menge des Widerrufsrechts darstellt, konventionell hergestellt. Ein Recht, das von der anderen Partei anerkannt ist, aber deren Ausübung ist teuer in dem Maße durch Hinterlegung bestimmt. Wer entscheidet, sich zurückzuziehen muss die andere Partei, wie durch eine Verpfändung der Buße und der Gegenpartei vereinbarten können nicht für etwas anderes fragen zu geben. Über das Adjektiv bezieht sich auf die unwiderrufliches Angebot hier nicht verpassen ist werfen eine kritische Bestandsaufnahme: der am Kauf interessiert ist bereits hier, zumindest in den Grenzen der dem Betrag in dieser Phase aufgewendet gebunden und ausgesetzt, ohne auch nur zu kontrahieren eine Kopie der vorläufigen Vereinbarung, die gehen sollte, um mit dem Schuld Verkäufer, was bedeutet, dass Sie mit dem "dunklen" ausgesetzt sind, zu diskutieren, wenn auch nicht ganz (abhängig vom Inhalt des vorgeschlagenen Erwerbs und ihrer genauen Bedingungen von Informationen damit fehlt), über den Entwurf einer noch diskutiert werden und oft sogar vorläufigen und nicht endgültig Tat, so dass die meisten richtige Lösung für viele der Probleme, die bereits in diesem Stadium auftreten, formal und im Wesentlichen Vorvertrag (die Verpflichtung, bei der Durchführung der Verhandlung und Abschluss des Vertrages "die Vertragsparteien, muss: Treu und Glauben, vor allem in der richtigen Informationen in Italien ist in der Phase der Verhandlungen im Rahmen dell'art.1337 CC, was wörtlich liest verankert, die so genannte Pre genau, Loyalitäts "), in meiner bescheidenen Meinung nach, wäre es das Recht des Vorschlags, die bereits die Veröffentlichung der vorläufigen Kopie zu erhalten nach Unterzeichnung des Kauf und in der Lage zu lesen und vor dem Angebot überprüft werden müssen, so dass im Fall von Umbauten oder Änderungen in den vorläufigen Ansprüche, und würde die Käufer würde die schriftliche Prüfung und Dokumentation zu erwerben, um behaupten zu können, den Vorschlag wieder zurückziehen und sein Geld, wenn die vorgeschlagenen Änderungen sind rechtlich relevant oder inakzeptabel halten . In der gegenwärtigen Praxis ist jedoch, wie gesagt, gibt es Raum potenziell ernsthafte "Verhandlungen in der Dunkelheit," gerade in der Startphase, als auch eine Art Umkehrung der Substanz der Rollen, die ich bereits erwähnt habe, und es ist aus diesen Gründen, nicht für andere, die ich in der Absicht, wohnte zu erklären, warum trotz der Wirtschafts Idee, dass der Käufer schlägt jetzt in einer stärkeren Position, zu verhandeln und haben mehr Handlungsspielraum und die Wahlfreiheit und als rein praktischen Gesichtspunkten und kann sich in einer Rechtsposition "Trichter" seiner "Schwäche" beginnend rechts von der Unterzeichnung des Kauf finden. Mindestens das ist die Ansicht von diesem Schriftsteller, ist daher das Ergebnis seiner "sinnvolle Erfahrungen" .
RispondiEliminaDer letzte Rat und Tat zur Beobachtung, die ich vorschlage können über das, was folgt: Der Käufer hat mehr Interesse, wenn es wirklich daran interessiert, alles ist ' umzugehen, um eine höhere Kaution zu zahlen, wenn überhaupt, während der vorläufigen, ob er wirklich das Kaufinteresse, und die Ausgaben und Verpflichtungen zum Zeitpunkt des Kaufs Vorschlag, der, warum, wie die Partei, mit der zusammengezogen, in der Tat, in der es enthalten wobei geplanten Kauf, ist der Agent oder Makler, versuchen, die vertraglichen Verpflichtungen zu halten, sowohl in Bezug auf Inhalt, um die mögliche Zahlung von Ziffern, die Reservierung zu besseren Bildschirm und eine Anzahlung schlagen, es schriftlich Bestätigung angegeben ist die Bühne des Vorvertrages. Wenn etwas Sie nicht überzeugt oder integriert ist, nehmen Sie sich Zeit oder zu bitten, Klauseln zu Stift den geplanten Kauf vorgedruckt, die überstürzt und die Ränder der "Dunkelheit" in der Regel nicht zu Ihren Gunsten zu spielen hinzuzufügen. Hüten Sie sich auch an all die Verhaltensweisen geben könnten oder schlagen einen "gehetzt" übermäßigen Verhandlungen und sogar der Ansicht, dass einige Bestimmungen des Anwesens, vor allem, wenn Sie nicht in Teil unterzeichnen kann, nach einem interessanten Artikel von Emilio Graziuso, in Betracht gezogen werden illegal, weil sie im Gegensatz zu den Verbraucherschutzgesetzes und vorausgesetzt, dass die Partei, die mit der Agentur unter Vertrag kann rechtlich als Verbraucher und andere Dienstanbieter festgelegt werden, ein Unternehmen wiederum usw. (ZB: die Klausel, mit der gemacht wird, daran teilzunehmen, mit der Tarifverhandlungen, der Sitz des Unternehmens in der lokalen des Berichts investiert: http://www.personaedanno.it/contratti-clausole-abusive-vessatorie/le-clausole-abusive-nel-contratto-di-mediazione-immobiliare-emilio-graziuso In solchen Fällen ist das Institut "korrigierende" hat sogar unter ein wenig ", um das deutsche Recht zu modellieren:" Vorsicht Lehre, mit Blick auf, wenn auch in einem sehr prägnanten, das Problem, löste es durch Kreditaufnahme unter deutscher l ' Institut nach § 7 AGB abgedeckt - Gesetz.Tale Standard verlangt, dass das Gesetz über missbräuchliche Klauseln gilt auch, wenn seine Regeln durch Aushandlung Konfigurationen diverse.Secondo der Autor, diese Institution Präsenz kann es, in unserem System umgangen, in ' Art. 1344 cc, die Disziplinierung der Hypothese des Vertrages in der Umgehung des Gesetzes sieht vor, dass sie der Auffassung ist auch illegal, die Ursache, wenn der Vertrag ist ein Mittel zur Vermeidung der Anwendung einer zwingenden Vorschrift. ", dies auch um festzustellen, Loch jeglicher Rechtsstreitigkeiten, die im Interesse des Verbrauchers ist, natürlich, mehr Nähe: sehen Sie die Reihenfolge der Vereinigten Abschnitte der Kassationshof nicht 1466 vom 1. Oktober 2003, in dem es, dass statt:. der Gesetzgeber, in Streitigkeiten zwischen Verbrauchern und Gewerbetreibenden, hat die ausschließliche Zuständigkeit der Gerichte des Sitzes oder Wohnsitzes der Wahl des Verbrauchers festgelegt.), und in jüngster Zeit auch die Rechtsprechung kritisch die Formulierung bestimmter Vertragsformen überdenken und einige auch über das Verhalten auf dem Gebiet Funktion einiger Klauseln etc. (Http://www.uniese.it/pubblicazioni/tutelarsi-dalle-agenzie-immobiliari.html, oder schlechter als der Vorvertrag "offen" oder unbestimmt, ohne bestimmten Leistungszeitraum von denen bis zur Tat zu gehen, auch die Rolle Staat und dell'avveramento Gebäude oder Gebäude im Bau, die das Papier gekauft: http://www.ilcaso.it/giurisprudenza/archivio/dpc.php?id_cont=9926.php).
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